“Si hay equivocaciones, son mínimas”: Director Nacional del IGAC

El director Nacional del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), Iván Darío Gómez Guzmán, descartó errores en la actualización catastral que se desarrolla desde el año pasado en Cartagena. Este proceso, que no se realizaba desde 2003, revela que 28.199 predios no estaban pagando el Impuesto Predial real, correspondiente a su avalúo. El proyecto de actualización indica que el Distrito tiene en total 232.742 predios entre urbanos y rurales. En el 2003 había 204.543 predios, de modo que se puede inferir que la ciudad ha crecido 14% respecto a la información anterior. “Encontramos que Cartagena entre el 2003 y el 2010, creció una cuarta parte en metros cuadrados construidos, convirtiéndose en una de las ciudades que más ha crecido en el último siglo” en Colombia. Así habló el director Nacional del IGAC durante una reunión en las instalaciones de El Universal, en la que estuvo acompañado por la alcaldesa de Cartagena, Judith Pinedo Flórez. DETALLES LOGÍSTICOS “Esta serie de operaciones que involucran elementos físicos, económicos y jurídicos, se deben realizar máximo cada 5 años”, reitera el funcionario, indicando que esta primera fase se inició en mayo del año pasado y se realizó con tecnología de punta en 225 mil predios. Durante 8 meses más de 100 funcionarios del IGAC trabajaron constantemente, “se hizo deslinde de perímetros (manzanas y predios), se tomó una fotografía aérea de todo el territorio, se hace una restitución cartográfica, actividades con la red geodésica del país, además levantamos la información con GPS (Sistema de Posicionamiento Global)”, expresó Gómez Guzmán. La actualización costó $2.340 millones, aportados por la Administración de Cartagena ($1.000 millones), Cardique ($340 millones) y el IGAC ($1.000 millones). “El Distrito nunca se imaginó que el Instituto Agustín Codazzi tuviera tanta tecnología puesta a disposición de este estudio”, manifestó por su lado la Alcaldesa. AVALÚOS Gómez Guzmán explicó que el avalúo catastral general en la ciudad subió de 11 billones en 2003, a 23 billones en el último año. Según el director nacional del IGAC, los valores del terreno surgen de una evaluación sistémica de los costos comerciales en una zona dentro de un territorio, es decir, se tiene en cuenta a cuánto se está comprando el metro cuadrado en las zonas homogéneas. Estas zonas se dividen en cinco: hoteles, históricas, comerciales, industriales y viviendas de interés social. “Todos los valores especulativos quedan eliminados, levantamos una nube de precios en una zona específica”, de esta manera “los valores que están salidos de la realidad del mercado de bienes inmuebles se eliminan, para que no desvirtúen o jalen hacia abajo o hacia arriba los valores promedio de la unidad de medida”, declara. El IGAC mide las áreas urbanas en metros cuadrados y las rurales en hectáreas. “Hoy tenemos en construcción un Observatorio Inmobiliario de Cartagena que nos permite ver los precios de las transacciones de compra de inmuebles en los últimos años, y demás informaciones de mercado”. LA MECÁNICA En Cartagena, para este estudio, se crearon 1.784 avalúos para definir la evolución del mercado de bienes inmuebles. “Utilizamos también avalúos de las construcciones. En la metodología tenemos en cuenta los códigos de uso, condiciones jurídicas, si es propiedad horizontal o no, la edad de los bienes inmuebles, áreas y unas calificaciones de las edificaciones: no es lo mismo un techo de paja que un techo de zinc”. Una vez se tuvieron los avalúos comerciales establecidos, se resolvió que para Cartagena el avalúo catastral es del 60% del avalúo comercial. El avalúo catastral es un porcentaje de los avalúos comerciales que puede ir entre el 40%, que es el tope mínimo, hasta el 100%. En definitiva, los valores del Impuesto Predial suben en la medida en que las actualizaciones revelan que se aumentan las áreas construidas, o si se cambia de uso el predio, por ejemplo, cuando se pasa de residencial a comercial; o cuando cambia la zona geoeconómica, es decir, cuando cambia el uso del suelo. DIVULGACIÓN Asimismo, el Director asegura que se desarrollaron varias reuniones de socialización con firmas y lonjas inmobiliarias, sociedad de arquitectos e ingenieros, para discutir sobre los avalúos. “Algunas lonjas inmobiliarias no asisten a las reuniones, prefieren estar afuera para poder criticar posteriormente”. La Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena manifestó a este diario que nunca fue invitada por el IGAC. Iván Gómez dice que sí se le invitó, pero no asistió. RECAUDO Judith Pinedo Flórez dijo en lo referente al recaudo del Impuesto Predial, que “en los primeros 5 días llevamos $10 mil millones, eso es casi un crecimiento del 50% respecto del año pasado”. La mandataria expresa que gracias a esta actualización los recaudos tienen varios usos. “Se podrá invertir mucho más fácil en vivienda y atacar la pobreza, podemos hacer declaratorias masivas, llegar directa y rápidamente, y sobretodo en la titulación, que aquí en la ciudad se maneja muy informalmente”. “Fueron 7 años de rezago, por eso es evidente que el avalúo de una casa de hace 7 años era bastante diferente”, sugiere la Alcaldesa. RECLAMACIONES Hay 80 reclamaciones en Cartagena por el nuevo avalúo catastral de inmuebles. Éstas deben hacerse individualmente ante las oficinas del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. De acuerdo con su Director Nacional, de la mayoría de estas solicitudes de revisión no prosperan ni el 10%, debido a la exactitud de la metodología utilizada para las actualizaciones catastrales. LO QUE FALTA El IGAC iniciará este año la actualización de 37.574 predios urbanos, y 4.762 predios rurales. La actualización urbana ha avanzado a 83% y la rural va en 14%. Quedan pendientes por avaluar los sectores de El Pozón, Nelson Mandela, Bosque y la Zona Norte de la ciudad. VARIABLES URBANAS Los avalúos de los terrenos se actualizaron de acuerdo con la normatividad urbanística definida en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), la topografía, el uso del suelo, los sistemas viales, los servicios públicos y una tipificación de las construcciones. VARIABLES RURALES En los terrenos rurales, el IGAC tiene en cuenta la productividad del suelo, medida en el valor potencial, capacidad agrológica, usos reglamentados, áreas homogéneas de tierra, limitaciones de explotación, condiciones climáticas, e infraestructura de transporte apta para sacar los productos agrícolas. En el estudio, la única zona rural abordada fue la Isla de Barú.