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Deterioro en los edificios

Una de las causas más frecuentes del deterioro en los edificios, y por ende de la pérdida de su valor comercial, tiene que ver con la fórmula que se utiliza para calcular las cuotas de administración.

Porque el peso de la carga impositiva, en algunos casos, recae en cabeza de unos pocos propietarios, lo que dificulta la fijación de un presupuesto apropiado para mantenerlos en buen estado.

La Ley de PH establece que quienes tienen mayor área paguen más, porque sus apartamentos son un mayor porcentaje del valor total del edificio; y se asume que son más pudientes, usan más las áreas comunes, y obtienen mayores rentas y rentabilidad de la inversión.

No se comprende que un Edificio no es una sociedad por acciones en las que el poder accionario representa mayor poder en la toma de decisiones y mayor participación de las utilidades. Los conjuntos habitacionales en sí, no desarrollan actividad comercial alguna, por lo tanto no producen utilidades; y la valorización y la renta, que podrían asimilarse a estas, porcentualmente beneficia más a los inmuebles de menor área, que se comercializan y arriendan con mayor facilidad. Por otro lado, el voto en la práctica no se pondera (es muy complicado), usualmente se impone el grupo mayoritario en número, porque hacen más bulla.

Tampoco racionaliza la Ley que lo que se paga en las cuotas de administración no es un impuesto como el del predial -proporcional al avalúo- ni un subsidio: primero, porque los subsidios cruzados, aquellos que otorgan quienes tienen más, a los que menos, no existen dentro de un mismo estrato; y segundo porque tener un apartamento de menor área, no dice nada de la situación económica de su propietario: por estrategia puede tener muchos pequeños (es más rentable) que uno grande.

Aunque pareciera de sentido común, tampoco son los apartamentos más amplios los que albergan mayor número de personas, ni los que mayor uso hacen de los servicios comunales (ascensores, citófonos y portería) en eso influyen otro tipo de consideraciones.

De manera que La Ley de Propiedad Horizontal hierra en estos temas, y crea diferencias y desigualdades, dónde no debería haberla. A la de por sí difícil tarea de convivencia en los edificios, se le añaden “innecesariamente” inicuas responsabilidades económicas que deteriora también el aspecto de las ciudades.

Les corresponde a los Congresistas revisar este tema, e introducir las modificaciones a que haya lugar en la Ley. Lo positivo para la conservación de los edificios, del paisaje urbano, de la convivencia pacífica en su interior, y como reflejo de ello en la sociedad, sería que independientemente del área de los apartamentos todos sus propietarios tuvieran el mismo poder de decisión en las asambleas (también sería más simple el conteo de votos) y tuvieran las mismas obligaciones pecuniarias.

Otras de las causas del deterioro de los edificios, dejando de lado las malas administraciones que son responsabilidad de sus propietarios, es el no poseer suficiente número de unidades que apalanquen las inversiones y el mantenimiento. No obstante, este es un problema de la normatividad municipal que debería reducir las exigencias de frente para edificar, y aumentar el índice de construcción.

*Ing. Electrónico, MBA, pensionado Electricaribe

movilyances@gmail.com

 

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