De manera muy frecuente, en el Consultorio Jurídico de la Corporación Universitaria Rafael Núñez, CURN, nos consultan sobre las obligaciones a cargo del arrendador al terminar el contrato de arrendamiento. Sea esta la oportunidad para aclarar las dudas que al respecto se presentan, a partir de la consulta de un usuario quien pregunta si al momento de la solicitud de terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, este está obligado a darle un preaviso de tres meses y a concederle el derecho a vivir durante ese tiempo gratuitamente, aun cuando ha incumplido con el pago de la renta y de los servicios públicos.
Uno de los principios que rigen los contratos, en los que las partes tienen a cargo obligaciones reciprocas, es el del equilibrio contractual. En el contrato de arrendamiento una de las principales obligaciones del arrendador es proporcionar al arrendatario el goce del inmueble por el término de tiempo establecido de común acuerdo entre las partes o en su defecto por la ley. Como contraprestación le corresponde al arrendatario cancelar la renta durante ese periodo de tiempo, de tal manera que si el arrendador cumple cabalmente con su obligación, permitiendo que el arrendatario viva el inmueble hasta la fecha fijada en el contrato, no le es dado a este exonerarse del pago de la renta, alegando la obligación por parte del arrendador de concederle el derecho a vivir durante el término del preaviso sin pagar la renta correspondiente, ya que esto ocasionaría el rompimiento de ese equilibrio prestacional, evento que la ley no puede consentir.
En desarrollo de esto y como un premio al buen comportamiento contractual, la ley 820 de 2003 estableció que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término del inicial, siempre y cuando ambas partes hayan cumplido con las obligaciones a su cargo y el arrendatario acepte el reajuste de ley.
Sin embargo, cuando una de las partes incumple, la ley consagra derechos a favor de la parte cumplida, como el reconocimiento a favor de arrendador de dar por terminado el contrato sin requerimiento e indemnización alguna cuando el arrendatario incumpla cualquiera de las obligaciones consagradas en la ley a su cargo, tales como la no cancelación de las rentas o del reajuste en el tiempo estipulado en el contrato o la no cancelación de los servicios públicos que cause su desconexión o pérdida del servicio, entre otros.
Así mismo, consagra a favor del arrendatario el derecho de percibir a título de indemnización el pago de tres meses del precio del arriendo por parte del arrendador, cuando este decide por su sola voluntad dar por terminado el contrato durante cualquiera de sus prórrogas, habiendo el arrendatario cumplido cabalmente con todas sus obligaciones, lo que se justifica debido al incumplimiento en el que estaría incurriendo el arrendador al no permitir que el contrato llegue hasta el término establecido de común acuerdo o en la ley.
En ningún caso entonces, la ley contempla para el arrendatario el derecho a vivir gratuitamente en un inmueble durante el tiempo del preaviso y menos aún si se trata de un contratante incumplido.
*Docente Corporación Universitaria Rafael Núñez, CURN
licam07@yahoo.es
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