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Propiedad horizontal y convivencia

En este mundo de estrecheces físicas y económicas cobró importancia el concepto de propiedad horizontal, entendida como la variante del derecho de dominio con la cual se ejerce simultáneamente la potestad sobre partes exclusivas de un edificio denominadas “unidades privadas” o “apartamentos” y además, colectivamente con otros copropietarios, sobre áreas del mismo llamadas “bienes comunes”.



Resulta claro que la idea de propiedad inmobiliaria desprendida de aquellas casonas unifamiliares de antaño que hacían a sus dueños todopoderosos entre sus muros, varió sustancialmente con el auge de la propiedad horizontal. En esta, la convivencia entre los condóminos se encuentra en riesgo si no cumplen normas internas para mantener el respeto, la tolerancia y la armonía. De allí que entendamos la convivencia como “la acción -o el arte, si se quiere- de saber vivir con otros”.

Son muchos los casos consultados en los que se vislumbra un potencial de violencia que puede llegar a extremos fatídicos por la falta de observancia de las normas de convivencia en los edificios: mascotas que hacen necesidades donde no deben; ruidos generados por algunos apartamentos; el uso de áreas comunes para asuntos no adecuados; el alquiler de apartamentos para actividades non sanctas; la pasividad de los padres o adultos responsables en corregir a los niños que juegan en zonas indebidas; etc. Son pocos ejemplos de detonantes que el lector podrá complementar con su propia experiencia.

No obstante, la ley 675 de 2001 –régimen de la propiedad horizontal-, estatuyó en su artículo 2, dos principios fundamentales para el saber vivir en los edificios: el de la función social de la propiedad, que, como dice Valencia Zea, “indica un límite al ejercicio, contenido y extensión de este derecho”; y el de la convivencia pacífica y solidaridad social, según el cual los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad entre los copropietarios o tenedores.

Con relación a los bienes de dominio particular, el artículo 28 ordena que su uso debe ser “de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública”. Igualmente, los bienes comunes deben ser utilizados según su destino natural, legal y reglamentario.

En cuanto a la solución de conflictos, el artículo 58 prevé la posibilidad de acudir al comité de convivencia –si existe- o a la conciliación, sin perjuicio de que el afectado pueda dirigirse directamente a los funcionarios policivos, judiciales o administrativos competentes para que diriman la controversia.

Dice Rotondi que “es lícito el disfrute de la propiedad si corresponde a un uso normal y los influjos que se produzcan en el predio vecino no superan el límite de la tolerancia establecido en cada lugar y tiempo”. Es lo que se llama derecho de vecindad.

*Director General Consultorio Jurídico y Centro de Conciliación Universidad de San Buenaventura-Cartagena.

ckafury@gmail.com

 

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Comentarios

La mayoría de lectores no

La mayoría de lectores no saben quien es "Valencia Zea" ni "Rotondi", el abogado sí, pero este periódico no lo leen necesariamente abogados. Debería hacer una pequeña referencia a esos nombres para que cualquiera pueda hacerce a una idea. Ya para la próxima.