Cartagena de Indias, Colombia Cartagena de Indias - Colombia
Sábado 26 Julio de 2014
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Arrendador que requiere restitución del inmueble para su propia habitación. Requisitos



Resumen del caso: 
La inmobiliaria tiene razón. La ley de arrendamiento, consagra a favor del arrendatario, el derecho de PRORROGA del contrato de arriendo, una vez este haya llegado a su fecha de vencimiento, de manera que para que usted lo pueda dar por terminado de manera unilateral como lo pretende, debe, según el articulo 22 numeral 8, no solo avisar de manera escrita por el servicio postal autorizado con tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, sino también, pagar una CAUCION o GARANTÌA por un valor equivalente a 6 meses de arriendo, como forma de asegurar que dentro de los 6 meses siguientes a la devolución del inmueble, usted va a habitar en el. Dice así el artículo 22, numeral 8 de la ley 820 de 2003: "8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año; (...) Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución. (...) De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado". En pocas palabras, la regla general, tratándose de contratos de arriendo de vivienda urbana, es que el arrendatario por ley, tiene derecho a que se le prorrogue el contrato una vez llegado el termino del mismo, por un término igual, pero con el correspondiente ajuste del canon, siendo la excepción a la regla general la posibilidad de darlo por terminado unilateralmente por el hecho de que el arrendador necesite el inmueble para su propia habitación, como usted lo dice, pero con las restricciones que le acabo de transcribir: 1. aviso escrito remitido por el servicio postas autorizado con no menos de tres meses de anticipación en el que manifiesta su necesidad de habitar el inmueble, y 2. pago de una caución por el equivalente de 6 meses del valor del arriendo como garantía de que va a cumplir con la causa de la restitución (la habitación propia del inmueble). Ahora bien, ¿por qué se consagra ese beneficio a favor del arrendatario?...porque el espíritu de la ley de arrendamiento, es proteger a la parte más "débil" del contrato de arriendo, que se supone que es el arrendatario, una persona desprovista de casa propia, que requiere de un lugar para habitar el y su familia, no resaltándole tan fácil la búsqueda de un nuevo inmueble que se amolde a sus necesidades económicas y familiares. Sin embargo, MUCHO OJO: PORQUE TODOS LOS BENEFICIOS QUE LA LEY 820 CONSAGRA A FAVOR DEL ARRENDATARIO, SE JUSTIFICAN EN LA MEDIDA QUE SEA ABSOLUTAMENTE CUMPLIDOR DE SUS DEBERES DERIVADOS DEL ARRIENDO (PAGO DE RENTA, SERVICIOS PUBLICOS, ADMINISTRACIÒN, ETC), YA QUE SI POR ALGÙN MOTIVO SE ENCUENTRA EN MORA DE CUMPLIR ALGUNA DE SUS OBLIGACIONES, O LAS CUMPLE, PERO DE MANERA RETARDADA, PIERDE TODOS LOS BENEFICIOS, Y ENTONCES LA CAUSAL PARA TERMINAR EL CONTRATO SERÀN OTRAS DIFERENTES, CONSAGRADAS EN LOS NUMERALES 1 AL 6 DEL ART. 22 DE LA LEY 820. En estos casos, la obligación de restituir el inmueble es inmediata, y sin el pago de ninguna indemnización. En el evento en que no le restituyan el mismo, a pesar del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, usted podrá iniciar el proceso judicial de restitución de bien inmueble arrendado. En su caso concreto, analice mes por mes como esta la situación del cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario: si le paga puntual la renta, si cumple oportunamente el pago de los servicios públicos, o de la administración (si es del caso), etc., y si no es así, exija la restitución del inmueble, pero por las causales del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario....SI EL MISMO HA CUMPLIDO CABALMENTE SUS OBLIGACIONES...NO HAY SALIDA DIFERENTE A PAGAR LA CAUCIÒN Y MANDAR LA COMUNICACIÒN CON EL TERMINO ANTES DICHO, SI USTED INSISTE EN DAR POR TERMINADO EL CONTRATO. RECOMENDACIÒN FINAL: Compre la Ley 820 de 2003 y léasela, ya que usted se dedica a percibir renta del arriendo, y esa situación amerita que usted sepa la legislación vigente sobre este contrato, con el objeto de conocer sus reglas de juego. CESAR FARID KAFURY BENEDETTI Director General Consultorio Jurídico y Centro de Conciliación - Universidad de San Buenaventura Seccional Cartagena
Respuesta a la consulta: 

La inmobiliaria tiene razón. La ley de arrendamiento, consagra a favor del arrendatario, el derecho de PRORROGA del contrato de arriendo, una vez este haya llegado a su fecha de vencimiento, de manera que para que usted lo pueda dar por terminado de manera unilateral como lo pretende, debe, según el articulo 22 numeral 8, no solo avisar de manera escrita por el servicio postal autorizado con tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, sino también, pagar una CAUCION o GARANTÌA por un valor equivalente a 6 meses de arriendo, como forma de asegurar que dentro de los 6 meses siguientes a la devolución del inmueble, usted va a habitar en el. Dice así el artículo 22, numeral 8 de la ley 820 de 2003:

"8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;

(...)

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

(...)

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado".

En pocas palabras, la regla general, tratándose de contratos de arriendo de vivienda urbana, es que el arrendatario por ley, tiene derecho a que se le prorrogue el contrato una vez llegado el termino del mismo, por un término igual, pero con el correspondiente ajuste del canon, siendo la excepción a la regla general la posibilidad de darlo por terminado unilateralmente por el hecho de que el arrendador necesite el inmueble para su propia habitación, como usted lo dice, pero con las restricciones que le acabo de transcribir: 1. aviso escrito remitido por el servicio postas autorizado con no menos de tres meses de anticipación en el que manifiesta su necesidad de habitar el inmueble, y 2. pago de una caución por el equivalente de 6 meses del valor del arriendo como garantía de que va a cumplir con la causa de la restitución (la habitación propia del inmueble).

Ahora bien, ¿por qué se consagra ese beneficio a favor del arrendatario?...porque el espíritu de la ley de arrendamiento, es proteger a la parte más "débil" del contrato de arriendo, que se supone que es el arrendatario, una persona desprovista de casa propia, que requiere de un lugar para habitar el y su familia, no resaltándole tan fácil la búsqueda de un nuevo inmueble que se amolde a sus necesidades económicas y familiares.

Sin embargo, MUCHO OJO: PORQUE TODOS LOS BENEFICIOS QUE LA LEY 820 CONSAGRA A FAVOR DEL ARRENDATARIO, SE JUSTIFICAN EN LA MEDIDA QUE SEA ABSOLUTAMENTE CUMPLIDOR DE SUS DEBERES DERIVADOS DEL ARRIENDO (PAGO DE RENTA, SERVICIOS PUBLICOS, ADMINISTRACIÒN, ETC), YA QUE SI POR ALGÙN MOTIVO SE ENCUENTRA EN MORA DE CUMPLIR ALGUNA DE SUS OBLIGACIONES, O LAS CUMPLE, PERO DE MANERA RETARDADA, PIERDE TODOS LOS BENEFICIOS, Y ENTONCES LA CAUSAL PARA TERMINAR EL CONTRATO SERÀN OTRAS DIFERENTES, CONSAGRADAS EN LOS NUMERALES 1 AL 6 DEL ART. 22 DE LA LEY 820. En estos casos, la obligación de restituir el inmueble es inmediata, y sin el pago de ninguna indemnización. En el evento en que no le restituyan el mismo, a pesar del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, usted podrá iniciar el proceso judicial de restitución de bien inmueble arrendado.

En su caso concreto, analice mes por mes como esta la situación del cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario: si le paga puntual la renta, si cumple oportunamente el pago de los servicios públicos, o de la administración (si es del caso), etc., y si no es así, exija la restitución del inmueble, pero por las causales del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario....SI EL MISMO HA CUMPLIDO CABALMENTE SUS OBLIGACIONES...NO HAY SALIDA DIFERENTE A PAGAR LA CAUCIÒN Y MANDAR LA COMUNICACIÒN CON EL TERMINO ANTES DICHO, SI USTED INSISTE EN DAR POR TERMINADO EL CONTRATO.

RECOMENDACIÒN FINAL: Compre la Ley 820 de 2003 y léasela, ya que usted se dedica a percibir renta del arriendo, y esa situación amerita que usted sepa la legislación vigente sobre este contrato, con el objeto de conocer sus reglas de juego.

CESAR FARID KAFURY BENEDETTI
Director General Consultorio Jurídico y Centro de Conciliación - Universidad de San Buenaventura Seccional Cartagena

Respondida: 
Si

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