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Miércoles 23 Abril de 2014
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Apartamento adquirido en remate judicial con deuda de administración de propietario anterior



Resumen del caso: 
El artículo 29 de la ley 675 de 2001, que reglamenta la propiedad horizontal, establece en su tercer inciso que existirá solidaridad para el pago de las expensas comunes entre el propietario anterior y el propietario actual de un inmueble supeditado a este régimen de propiedad, cuando quiera que el primero no las hubiere pagado, llegando al punto de exigir al notario encargado de protocolizar las escrituras de venta, la verificación de los paz y salvos por concepto de las contribuciones y expensas comunes expedidos por el representante legal de la copropiedad, so pena de dejar constancia en la respectiva escritura de la carencia de dichos paz y salvos y de la consecuencial solidaridad que surge entre el anterior propietario y el actual. El efecto más importante de la solidaridad, desde el punto de vista legal, es que convierte a ambos –anterior y actual propietarios-, en deudores de las sumas correspondientes a expensas comunes de administración, otorgándole al acreedor –la copropiedad-, la ventaja de perseguir el pago de la deuda de manos de cualquiera de ellos, o de ambos, según le convenga, así la obligación se hubiere generado antes de la venta. Una discusión jurídica surge entonces, en torno a si la norma en mención es también aplicable a los casos en los cuales la adquisición del bien moroso se lleva a cabo en pública subasta dentro de un proceso ejecutivo en el que se remató el inmueble, discusión que ha sido zanjada en el sentido de aceptar su extensión a la hipótesis planteada, no solo como resultado de la interpretación literal del artículo 29 de la ley 675 de 2001 ya que el adquirente en pública subasta es un “nuevo propietario”, que quedaría cobijado por el efecto de la ley, sino también porque sendas decisiones de la corte constitucional (Sentencias C-408 de 2003 y C-376 de 2004) mantuvieron vigente la norma, fundamentadas en que al aspirante a ser nuevo dueño de un inmueble supeditado al régimen de propiedad horizontal le asiste la obligación o diligencia previa de escudriñar el estado de cuentas del inmueble no solo en cuanto a impuestos –cuyos paz y salvos son igualmente necesarios para la escrituración y posterior registro-, sino también en lo relacionado con su estado jurídico en general y las deudas derivadas de las expensas comunes o administración que se constituyeren con anterioridad a la compra, haciendo presumir que de presentarse estas, e insistir en el negocio, el comprador las asumiría en el mismo nivel que el propietario anterior frente al acreedor, teniendo siempre la posibilidad de desistir del negocio si una vez se ha percatado de la deuda, esta no le conviene o hace muy gravosa su situación económica. Lo anterior se agrava para el comprador en pública subasta, si con anterioridad a su adquisición pesa una demanda ejecutiva del acreedor para perseguir la deuda derivada de las expensas comunes o administración del inmueble que pretende adquirir, como quiera que constituye un hecho ineludible que le otorga al nuevo propietario el pleno conocimiento de la deuda mencionada. El aspirante a nuevo propietario de un inmueble cuya situación se enmarca en el problema planteado, debe solicitar antes de la adquisición del mismo, los correspondientes paz y salvos por los conceptos anotados e insistir en el negocio, solo si está seguro que el remanente producido en el proceso en el que pretende adquirir el inmueble resulta suficiente para pagar el valor de las expensas comunes, porque de no ser así, resultará fatalmente vinculado como deudor solidario con el propietario anterior de las expensas comunes generadas antes de la compra. Sin embargo, consideramos que si el rematante dentro del proceso en que el inmueble se pretende adquirir en pública subasta, es una institución financiera, esta debe garantizar antes de la diligencia de remate, que el inmueble se encuentra libre de deudas, ya que desde el momento en que estas instituciones se apoderan de dichos inmuebles, deben asumir el pago de las expensas derivadas de su administración. De no tocarle al nuevo propietario otra opción diferente de la de pagar el valor de las cuotas de administración referidas, con tal de no verse perjudicado en su patrimonio, podrá, en todo caso, repetir lo pagado contra el propietario anterior que dejó la deuda pendiente, ya que sería un caso concreto de subrogación legal. CESAR FARID KAFURY BENEDETTI Director General Consultorio Jurídico Universidad de San Buenaventura Cgena.
Respuesta a la consulta: 

El artículo 29 de la ley 675 de 2001, que reglamenta la propiedad horizontal, establece en su tercer inciso que existirá solidaridad para el pago de las expensas comunes entre el propietario anterior y el propietario actual de un inmueble supeditado a este régimen de propiedad, cuando quiera que el primero no las hubiere pagado, llegando al punto de exigir al notario encargado de protocolizar las escrituras de venta, la verificación de los paz y salvos por concepto de las contribuciones y expensas comunes expedidos por el representante legal de la copropiedad, so pena de dejar constancia en la respectiva escritura de la carencia de dichos paz y salvos y de la consecuencial solidaridad que surge entre el anterior propietario y el actual.

El efecto más importante de la solidaridad, desde el punto de vista legal, es que convierte a ambos –anterior y actual propietarios-, en deudores de las sumas correspondientes a expensas comunes de administración, otorgándole al acreedor –la copropiedad-, la ventaja de perseguir el pago de la deuda de manos de cualquiera de ellos, o de ambos, según le convenga, así la obligación se hubiere generado antes de la venta.

Una discusión jurídica surge entonces, en torno a si la norma en mención es también aplicable a los casos en los cuales la adquisición del bien moroso se lleva a cabo en pública subasta dentro de un proceso ejecutivo en el que se remató el inmueble, discusión que ha sido zanjada en el sentido de aceptar su extensión a la hipótesis planteada, no solo como resultado de la interpretación literal del artículo 29 de la ley 675 de 2001 ya que el adquirente en pública subasta es un “nuevo propietario”, que quedaría cobijado por el efecto de la ley, sino también porque sendas decisiones de la corte constitucional (Sentencias C-408 de 2003 y C-376 de 2004) mantuvieron vigente la norma, fundamentadas en que al aspirante a ser nuevo dueño de un inmueble supeditado al régimen de propiedad horizontal le asiste la obligación o diligencia previa de escudriñar el estado de cuentas del inmueble no solo en cuanto a impuestos –cuyos paz y salvos son igualmente necesarios para la escrituración y posterior registro-, sino también en lo relacionado con su estado jurídico en general y las deudas derivadas de las expensas comunes o administración que se constituyeren con anterioridad a la compra, haciendo presumir que de presentarse estas, e insistir en el negocio, el comprador las asumiría en el mismo nivel que el propietario anterior frente al acreedor, teniendo siempre la posibilidad de desistir del negocio si una vez se ha percatado de la deuda, esta no le conviene o hace muy gravosa su situación económica.

Lo anterior se agrava para el comprador en pública subasta, si con anterioridad a su adquisición pesa una demanda ejecutiva del acreedor para perseguir la deuda derivada de las expensas comunes o administración del inmueble que pretende adquirir, como quiera que constituye un hecho ineludible que le otorga al nuevo propietario el pleno conocimiento de la deuda mencionada.

El aspirante a nuevo propietario de un inmueble cuya situación se enmarca en el problema planteado, debe solicitar antes de la adquisición del mismo, los correspondientes paz y salvos por los conceptos anotados e insistir en el negocio, solo si está seguro que el remanente producido en el proceso en el que pretende adquirir el inmueble resulta suficiente para pagar el valor de las expensas comunes, porque de no ser así, resultará fatalmente vinculado como deudor solidario con el propietario anterior de las expensas comunes generadas antes de la compra.

Sin embargo, consideramos que si el rematante dentro del proceso en que el inmueble se pretende adquirir en pública subasta, es una institución financiera, esta debe garantizar antes de la diligencia de remate, que el inmueble se encuentra libre de deudas, ya que desde el momento en que estas instituciones se apoderan de dichos inmuebles, deben asumir el pago de las expensas derivadas de su administración.

De no tocarle al nuevo propietario otra opción diferente de la de pagar el valor de las cuotas de administración referidas, con tal de no verse perjudicado en su patrimonio, podrá, en todo caso, repetir lo pagado contra el propietario anterior que dejó la deuda pendiente, ya que sería un caso concreto de subrogación legal.

CESAR FARID KAFURY BENEDETTI
Director General Consultorio Jurídico Universidad de San Buenaventura Cgena.

Respondida: 
Si

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