Cartagena de Indias, Colombia Cartagena de Indias - Colombia
Miércoles 08 Junio de 2016
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Reconocimiento de mejoras en arriendo de caracter comercial



Ciudad de residencia: 
Cartagena
Resumen del caso: 
En ejercicio de un contrato de arrendamiento de caracter comercial celebrado por el término de un año, próximo a vencerse, y por tanto, requerida la arrendataria para la restitución del bien, se consulta si tiene derecho a que el arrendador le devuelva o reconozca el valor de la inversión económica realizada en el inmueble para poder llevar a cabo el giro de la actividad mercantil, consistente en un módulo de vidrio y aluminio ubicado dentro de un centro comercial, para la venta de aparatos y planes de telefonía celular.
Respuesta a la consulta: 

El código de comercio no regula lo relacionado con la inversión de mejoras ni el reconocimiento de las mismas, cuando son realizadas por los arrendatarios para poder llevar a cabo de manera acorde con su finalidad, las actividades económicas propias de su negocio.

Dada esa omisión legal, es necesario, entonces, remitirse a las normas que, regulando asuntos similares, consagra el código civil, pues las contenidas en la ley 820 de 2003 son exclusivas para el arriendo de inmuebles destinados a vivienda urbana.

Así, tenemos que el artículo 1993 del código civil, regula la posibilidad del reembolso por parte del arrendador y a favor del arrendatario, de las MEJORAS NECESARIAS que no asuman el caracter de reparaciones locativas (es decir, las reparaciones ordinarias que siempre las debe asumir el arrendatario, como el arreglo de una llave, o la pintura periódica del inmueble, que no constituyen mejoras necesarias).

Dice dicha norma, que para que esta clase de mejoras necesarias sean reembolsadas, deben ser invertidas por el arrendatario sin que sean motivadas por su culpa (como cuando él provoca el daño que la motiva) y siempre y cuando hubiere avisado oportunamente al arrendador para que este las hubiere realizado por su cuenta. Si el aviso no puede hacerse en tiempo o una vez noticiado el arrendador no las invierte, queda autorizado el arrendatario a llevarlas a cabo con el correspondiente derecho a que se le restituya por parte del arrendador, su costo razonable, probada la necesidad de la inversión.

Todo lo anterior, debe entenderse en defecto de lo que los contatantes han estipulado en el respectivo contrato, por lo que en el caso específico es importante que se analice el clausulado del mismo con el fin de establecer lo que en ese sentido dice para efectos de su aplicación.

Sin embargo, es bueno aclarar que la ley consagra tres clases de mejoras susceptibles de ser invertidas por el poseedor o arrendatario en el inmueble que detenta, cada una con efectos y requisitos legales diferentes:

Las MEJORAS NECESARIAS, que son aquellas que se invierten en la cosa para su adecuada conservación o para que el inmueble se mantenga en estado idóneo de utilización de acuerdo con su destino y que ya fueron explicadas antes para el caso concreto del arriendo.

Las MEJORAS UTILES, que son las que una vez llevadas a cabo en el inmueble, aumentan su valor económico. Estas no se consideran necesarias o imprescindibles para la habilitación del mismo. Sobre esta clase de mejoras, y en cuanto interesa al contrato de arriendo, dice el artículo 1994 que "El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados."

Las MEJORAS VOLUPTUARIAS, que son aquellas que consisten en lujos innecesarios (como la instalación de un piso de marmol, por ejemplo), y que no son reembolsables, salvo que hubiere mediado autorización expresa del propietario. En cuanto a esta clase de mejoras y el contrato de arriendo, el código civil no dice nada, razón por la cual ha de entenderse que se aplica la norma general mencionada.

Entonces, en el caso concreto debe observarse primero que todo qué reza el contrato en cuanto a las mejoras, y solo si este no dice nada en ese sentido o o si sencillamente el contrato se celebró verbalmente sin pactarse nada en cuanto a las mejoras, deberán aplicarse las normas transcritas, luego de realizar una calificación de la clase de mejoras invertidas por la arrendataria de acuerdo con lo transcrito, labor que muchas veces no es facil de llevar a cabo.

En nuestro concepto, la mejoras invertidas en el inmueble son de las denominadas UTILES,por lo que (salvo que se hubiere pactado otra cosa en el respectivo contrato) deberá ser aplicado el artículo 1994 ya analizado anteriormente, es decir que el arrendatario tendrá derecho a su reembolso si el arrendador las ha consentido, obligándose a reconocerlas. Sin embargo, si dicha autorización no se hubiere otorgado, el arrendatario tendrá derecho a separar y llevarse los materiales invertidos, si ello no genera daños en el inmueble.

Por tanto, y si hay dudas o controversias al respecto, es recomendable que se intente conciliar ante un centro de conciliación avalado como una facutad de derecho, lo relacionado con el reembolso de las mejoras invertidas en el inmueble o el correspondiente retiro de los materiales conforme se ha explicado.

CESAR FARID KAFURY BENEDETTI
Director General Consultorio Jurídico y Centro de Conciliación Universidad de San Buenaventura - Cartagena

Respondida: 
Si

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