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Domingo 21 Septiembre de 2014
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Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del arrendatario.



Resumen del caso: 
El artículo 24 de la ley 820 de 2003, mediante la cual se expidió el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda urbana, señala las causales para la terminación unilateral de estos contratos por parte de los arrendatarios. En ese sentido, el numeral 4 de esa norma, establece que “El arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento (…)”. Por otra parte, el numeral 5 indica: “El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador (…)”. Si se analizan detenidamente las dos hipótesis anteriores, se puede concluir que existe una diferencia marcada entra las mismas, por cuanto en la que corresponde al numeral 4 trascrito se hace necesario preavisar al arrendador con no menos de 3 meses de antelación, la intención de terminar el contrato en cualquier momento de la ejecución del mismo, razón por la cual, a título de indemnización, se debe pagar al arrendador, además, el equivalente a tres meses de renta por la decisión unilateral e inconsulta de terminar el arriendo, mientras que la hipótesis que se refiere al numeral 5 antes mencionado, solo exige el preaviso de terminación al arrendador con no menos de tres meses de anticipación con relación a la fecha de terminación del contrato, sin necesidad de pagar indemnización alguna como quiera que en este evento la terminación unilateral se da por la llegada del vencimiento del término –sea el inicial o el de la prórroga- del contrato. Sin embargo en ambas hipótesis, el envío del aviso se deberá hacer por medio de correo certificado, so pena de que no se entienda enviado, y sin que valga siquiera la entrega personal al arrendador, pues la ley es clara en su tenor literal. Ahora bien, si la causa que induce al arrendador a la terminación del contrato de arriendo es el incumplimiento de los deberes del arrendador, como los procederes que afecten gravemente el disfrute cabal del arrendatario sobre el inmueble, que sean llevados a cabo directamente por el arrendador o la suspensión de su propia mano de los servicios públicos, por ejemplo, serán aplicables el resto de causales señaladas en el artículo 25 de la ley 820 (es decir la 1ª, la 2ª, y la 3ª ) para las cuales no será menester remitir comunicación alguna al arrendador ni mucho menos pagar indemnización, por cuanto facultan de inmediato al arrendador a iniciar el correspondiente proceso judicial de restitución de inmueble arrendado de acuerdo con lo autorizado por el artículo 426 del código de procedimiento civil. A pesar de todo lo anterior, es bueno aclarar que en cualquier momento de ejecución del contrato pueden las partes de mutuo acuerdo, terminar el contrato de arriendo, tal como lo autoriza el artículo 21 de la ley 820 de 2003, caso en el cual no se requiere aviso previo, ni mucho menos indemnización por razones obvias. Como en el contrato que motiva la consulta, y según el tenor literal de esta, se desprende que la intención de las partes era declarar la terminación de mutuo acuerdo del contrato de arriendo con la llegada del término inicial (17 de agosto de 2008), se entiende que es aplicable el artículo 21 de la ley 820, razón por la cual no se hace necesario realizar el preaviso ni pagar la indemnización, por cuanto la causal invocada corresponde a la del mutuo acuerdo. No otra cosa quiere decir la cláusula transcrita del contrato en la consulta que dice: “el arrendatario restituirá el inmueble al arrendador a la terminación del contrato el 17 de agosto de 2008 en el mismo estado en que lo recibe…..”. La sola firma de las partes plasmada en el contrato da fe de la aceptación del mutuo acuerdo de los contratantes, de dar por terminado el contrato con la sola llegada del término inicial, desde el mismo momento de la celebración del arriendo. Muy atentamente, DEYRIS RAMOS Asesora Jurídica Consultorio Jurídico Universidad de San Buenaventura - Cartagena
Respuesta a la consulta: 

El artículo 24 de la ley 820 de 2003, mediante la cual se expidió el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda urbana, señala las causales para la terminación unilateral de estos contratos por parte de los arrendatarios.

En ese sentido, el numeral 4 de esa norma, establece que “El arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento (…)”.

Por otra parte, el numeral 5 indica: “El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador (…)”.

Si se analizan detenidamente las dos hipótesis anteriores, se puede concluir que existe una diferencia marcada entra las mismas, por cuanto en la que corresponde al numeral 4 trascrito se hace necesario preavisar al arrendador con no menos de 3 meses de antelación, la intención de terminar el contrato en cualquier momento de la ejecución del mismo, razón por la cual, a título de indemnización, se debe pagar al arrendador, además, el equivalente a tres meses de renta por la decisión unilateral e inconsulta de terminar el arriendo, mientras que la hipótesis que se refiere al numeral 5 antes mencionado, solo exige el preaviso de terminación al arrendador con no menos de tres meses de anticipación con relación a la fecha de terminación del contrato, sin necesidad de pagar indemnización alguna como quiera que en este evento la terminación unilateral se da por la llegada del vencimiento del término –sea el inicial o el de la prórroga- del contrato. Sin embargo en ambas hipótesis, el envío del aviso se deberá hacer por medio de correo certificado, so pena de que no se entienda enviado, y sin que valga siquiera la entrega personal al arrendador, pues la ley es clara en su tenor literal.

Ahora bien, si la causa que induce al arrendador a la terminación del contrato de arriendo es el incumplimiento de los deberes del arrendador, como los procederes que afecten gravemente el disfrute cabal del arrendatario sobre el inmueble, que sean llevados a cabo directamente por el arrendador o la suspensión de su propia mano de los servicios públicos, por ejemplo, serán aplicables el resto de causales señaladas en el artículo 25 de la ley 820 (es decir la 1ª, la 2ª, y la 3ª ) para las cuales no será menester remitir comunicación alguna al arrendador ni mucho menos pagar indemnización, por cuanto facultan de inmediato al arrendador a iniciar el correspondiente proceso judicial de restitución de inmueble arrendado de acuerdo con lo autorizado por el artículo 426 del código de procedimiento civil.

A pesar de todo lo anterior, es bueno aclarar que en cualquier momento de ejecución del contrato pueden las partes de mutuo acuerdo, terminar el contrato de arriendo, tal como lo autoriza el artículo 21 de la ley 820 de 2003, caso en el cual no se requiere aviso previo, ni mucho menos indemnización por razones obvias.

Como en el contrato que motiva la consulta, y según el tenor literal de esta, se desprende que la intención de las partes era declarar la terminación de mutuo acuerdo del contrato de arriendo con la llegada del término inicial (17 de agosto de 2008), se entiende que es aplicable el artículo 21 de la ley 820, razón por la cual no se hace necesario realizar el preaviso ni pagar la indemnización, por cuanto la causal invocada corresponde a la del mutuo acuerdo. No otra cosa quiere decir la cláusula transcrita del contrato en la consulta que dice: “el arrendatario restituirá el inmueble al arrendador a la terminación del contrato el 17 de agosto de 2008 en el mismo estado en que lo recibe…..”. La sola firma de las partes plasmada en el contrato da fe de la aceptación del mutuo acuerdo de los contratantes, de dar por terminado el contrato con la sola llegada del término inicial, desde el mismo momento de la celebración del arriendo.

Muy atentamente,

DEYRIS RAMOS
Asesora Jurídica Consultorio Jurídico Universidad de San Buenaventura - Cartagena

Respondida: 
Si

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