Terminación de contrato de arriendo por incumplimiento del arrendatario

En el evento en que los arrendatarios no cancelen de manera puntual la renta, o en la omitan definitivamente, se configura una causal de terminación unilateral del contrato que faculta al arrendador para iniciar la demanda de restitución de inmueble arrendado con el objeto de que sea el juez el que ordene la terminación del contrato por incumplimiento y la consecuencial restitución del inmueble a manos del arrendador, inclusive con el uso de la fuerza pública. Se aclara que cualquier otro medio que se utilice al margen del judicial mencionado, constituirá una vía de hecho que iría contra la ley y que podría poner en aprietos al arrendador (corte arbitrario de servicios públicos como medida de "presión", penetración por la fuerza en el inmueble del arrendatario con actitud amenazante, etc.), razón por la cual la única opción ajustada a derecho que tiene el arrendador es presentar con la asesoría de un abogado, la demanda referida, revestido con la paciencia requerida. Es requisito indispensable para la demanda de restitución de inmueble arrendado, anexar el contrato de arriendo si este se celebró por escrito. Si se llevó a cabo de manera verbal, se deberá demostrar la existencia del contrato con dos o más testigos -a quienes les conste la existencia del contrato-, que deberán declarar ante notario con el objeto de que las actas levantadas por este se aporten a la demanda. También se puede probar el contrato, de la manera indicada en el parágrafo primero del artículo 424 del código de procedimiento civil. Adicionalmente, en la demanda, se podrá pedir al juez el embargo del sueldo o demás bienes del arrendatario para garantizar el pago de los arriendos adeudados. Otra Vía legal para evitar la presentación de la demanda antes descrita, es la citación del arrendatario a un centro de conciliación para que se llegue con éste a un acuerdo amistoso en cuanto a la restitución del inmueble y al pago de la deuda, todo, con la presencia de un tercero neutral denominado conciliador, el cual levantará el acta en la que constará el acuerdo respectivo. CESAR FARID KAFURY BENEDETTI Director Consultorio Jurídico Universidad de San Buenaventura – Cartagena