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Decálogo para quienes van a tomar un crédito de vivienda

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Si usted está pensando en adquirir vivienda propia y sus recursos no son suficientes, lo más seguro es que tenga que acudir al sistema financiero para adquirir un crédito.

Sin embargo, alrededor del tema existe información cruzada  que genera confusión en los usuarios.

LR ha elaborado un décalogo sobre aquellos aspectos fundamentales a la hora de tomarlo. Si estos están claros, seguramente después de algunos años no tendrá dolores de cabeza al momento de pagar las cuotas.



¿CRÉDITO EN UVR Ó EN PESOS?

La conveniencia del tipo de crédito depende de la situación particular del deudor. Los créditos en Unidades de Valor Real (UVR), cuyo valor en pesos está determinado con base en la inflación, benefician a las entidades financieras ya que los intereses varían de acuerdo a los cambios en la UVR, manteniendo el poder adquisitivo del dinero desembolsado. Esto significa para los deudores enfrentar riesgos por alza en los intereses.

Los créditos en pesos, por su parte, comprometen a las entidades financieras a establecer una tasa fija durante 15 años, condición que beneficia a los deudores. Sin embargo, los deudores deben acreditar mayores ingresos ya que las primeras cuotas del crédito en pesos son más altas que las del crédito en UVR (en estas últimas no se paga totalmente la corrección monetaria de cada mes).



TASAS

Son fijas o variables dependiendo del tipo de crédito, las características de deudor y el plazo de amortización.

No pueden capitalizarse, es decir liquidarse sobre el capital que se obtuvo como préstamo (esto haría que los intereses se liquidaran sobre un nuevo capital, teniendo un costo muy elevado).

La tasa máxima debe ser inferior a la menor de todas las tasas reales que se estén cobrando en el sistema financiero, según certificación de la Superintendencia Bancaria.



SEGUROS

Al adquirir un crédito de vivienda se deben tomar seguros que cubran riesgos de incendio y terremoto a los que estaría expuesto el inmueble financiado.

Es necesario que el tomador del crédito revise el valor cubierto. En algunos casos cubre el valor comercial del inmueble en el momento de adquirir el crédito o apenas cubre el valor de la deuda.

El valor del seguro no puede ser superior al valor de la parte destructible de la vivienda financiada.

Además se deben comprar otros seguros que exijan las instituciones financieras de acuerdo con sus políticas internas (por ejemplo el seguro de vida de los deudores).

El valor del seguro de vida del deudor debe ser igual al saldo no pagado del crédito. Cabe aclarar que la tarifa que se aplica por concepto de seguros aparece en la factura de cobro del crédito de manera separada al monto principal.



PLAZOS

Los créditos de vivienda en Colombia se pueden pactar con un plazo mínimo de cinco años y máximo de 15 años.

Sin embargo, en los países desarrollados es muy común que los plazos de los créditos alcancen plazos hasta de 30 años.

Por lo general el plazo es definido de acuerdo con la capacidad de pago del cliente y a proyecciones relacionadas con el futuro laboral o profesional de los tomadores. Ahora bien, el tomador debe tener claro que a un mayor plazo sus cuotas podrán ser menores.



INTERÉS EFECTIVO ANUAL

Normalmente los asesores bancarios ofrecen un sinnúmero de tasas de referencia. Sin embargo, lo más importante es contar con una tasa expresada en términos efectivos anuales.

Para calcularlo es necesario promediar las tasas de cada mes sobre el número de periodos durante plazo de crédito. Las tasas promedio de los bancos para los créditos hipotecarios ronda el 10%.



CUOTAS

Los expertos sugieren a los tomadores de crédito que los pagos mensuales se hagan en cuotas fijas. Sin embargo, cuando la capacidad de pago de los clientes es baja, pero se espera que mejore en el futuro, lo más probable es que las cuotas sean variables: en los primeros años bajas y al final cuotas más altas. Esto implicará, necesariamente, que lo que se abone al capital al inicio sea bajo y al final sea mucho mayor.



INGRESOS MÍNIMOS

Los bancos ya tienen establecidos los perfiles de los diferentes clientes de acuerdo con su capacidad de pago actual y las proyecciones sobre su futuro.

En caso de atraso en los pagos, las normas establecen un número de veces que el crédito puede ser reestrucutrado y la clase de reestructuración, en la medida en que entre más reestructuraciones haya tenido un crédito, mayor puede ser el riesgo de no pago del mismo.



AMORTIZACIÓN

La amortización es el plan de pago de la deuda que se negocia entre el banco y el deudor, toda la normatividad relacionada está regulada por la Superintendencia Financiera.



OTROS GASTOS

Al adquirir una vivienda los clientes no sólo se deben tener en cuenta el valor de la deuda con el banco, sino que además, es necesario disponer de algunos recursos para el pago de impuesto, derechos notariales y gastos de registro.



APROVECHE LA COBERTURA EN TASA DE INTERÉS

El Gobierno Nacional ofrece para los créditos de vivienda la posibilidad de beneficiarse del beneficio de cobertura en tasas durante los primeros 7 años de su crédito. Para los créditos a 15 años de plazo, algunos bancos ofrecen el mismo beneficio por los otros 8 años del crédito. Esto permitirá un menor pago de las cuotas mensual durante la vigencia del crédito hipotecario.

También permitirá adquirir una vivienda de mejores condiciones, pues al pagar una menor cuota, y dependiendo de sus condiciones financieras, puede ampliar su capacidad de crédito. Según el Banco Davivienda, para vivienda de interés social los usuarios podrán recibir dos beneficios,  el otorgado por cobertura y además el subsidio de vivienda en pesos para completar la cuota inicial. incluso, en el caso de Davivienda, el cliente puede acceder a tasas libranza y preferencial de acuerdo con su relación con el Banco y sobre esa tasa recibir el beneficio de cobertura.

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