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Es momento para pedir un financiamiento hipotecario

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Los expertos dicen que es un buen momento para solicitar financiamiento hipotecario, pues los intereses para vivienda están en un nivel históricamente bajos y se espera que sigan estándolo por lo menos durante los primeros tres meses de 2012.

Según datos de la Superintendencia Financiera, en la semana del 28 de noviembre al 2 de diciembre, en promedio un crédito bancario para VIS estaba en 13,54%  efectivo anual (ea)  en pesos a tasa fija, y en 7,62% ea. en UVR. Para los créditos no VIS, la tasa era de 13,07% ea. en pesos y 7,05% en UVR.

El financiamiento con UVR  es el más barato del sistema, pero es importante tener en cuenta que no tiene tasa fija y sus intereses suben de acuerdo con los incrementos de la inflación.

Así las cosas, tanto el nivel de los préstamos de tasa fija en pesos como los de UVR dependerá de los aumentos o reducciones que haga el Emisor, que el pasado viernes dejó inalterada su tasa e intervención.

En opinión de los expertos, en 2012 puede haber dos escenarios para los movimientos en la tasa del Banco de la República. En uno de ellos, la crisis internacional no golpea tan fuerte la economía en Colombia y por ello el Emisor sube su tasa en el segundo trimestre de 2011.  Y en el otro escenario, la crisis europea se sale de control y arrastra a la economía estadounidense, afectando severamente al resto del mundo, pues  el 50% del PIB del planeta dependen de estas dos regiones.

En este último contexto, que se debería dar luego de que se le rebaje la calificación a varias naciones de la Eurozona, a principios de 2012, los analistas ven un comportamiento a la baja en las tasas del Emisor.

Munir Jalil, director de Estudios Económicos de Citibank Colombia, no descarta que si el panorama es este, el Banco de la República se vea obligado a bajar su tasa.

“Si la afectación es muy grande para la economía nacional, el Emisor podría verse obligado a reducir su tasa hasta en 150 puntos básicos, pasándola de 4,75% a 3,25% para finales de 2012”, dice Munir.

Si el escenario es el contrario y el Banco de la República vuelve a subir su tasa, el experto espera que para finales de 2012 este interés suba 75 puntos básicos hasta 5,50%. Los movimientos de esta tasa -según los expertos-,  ya sea a la baja o al alza, se reflejarían en los intereses que ofrecen los bancos en la segunda mitad de 2012.

En conclusión, un aumento en las tasas que se pagan por un crédito de vivienda dependerá totalmente de la situación externa y de las decisiones del Emisor.

Por ahora, ante el mantenimiento en la tasa de intervención del Emisor, lo que se espera es que el aumento que hizo en lo corrido del año esta entidad y que aún no se ha transmitido a los bancos comerciales por completo se acabe de dar en los primeros tres meses del próximo año.

Además de los créditos tradicionales, otra opción para comprar vivienda es el leasing habitacional, en el que el bien queda a nombre de una entidad, mientras el cliente paga un arriendo y tiene la opción de comprarlo luego de cumplir con un número establecido de cuotas.



Esperan subsidio en créditos VIS

Por ahora este tipo de financiamiento solo se puede usar para los segmentos medios y altos, mientras que se prepara uno para las VIS, que estaría por reglamentarse, según explicó Juan Sebastián Pardo, presidente de la compañía de financiamiento, Credifamilia.

El directivo reveló que en este segmento por ahora no hay cupos de subsidio a la tasa de interés por lo que es importante que las personas consideren este tema antes de firmar promesas de compra sobre planos para comprar inmuebles del segmento.

“En la primera semana de diciembre se renovaron los subsidios por un monto de $30.000 millones, pero ya no hay un peso de estos alivios y muchas personas se han visto afectadas”, comentó Pardo.

Sin embargo, el presidente Juan Manuel Santos se comprometió a mantener estos subsidios durante su gobierno por lo que se espera que estas personas puedan finalmente aprovechar este beneficio que significa un 5% en la tasa y que ha impulsado la demanda de vivienda desde 2008, cuando el programa de subsidios empezó a funcionar.

Pardo señala que en este contexto, además de los deudores, los afectados son los propios establecimientos financieros que se están viendo obligados a reestructurar sus aprobaciones de crédito porque los usuarios pierden la capacidad de endeudarse con la que se les otorgó el crédito. “Lo que hacemos es tratar de ajustar la nueva capacidad de pago de nuestros clientes. En algunos casos basta con alargar los plazos o con pasar los créditos a UVR, pero en otros no se puede hacer nada”, dice el directivo de Credifamilia. Los constructores de VIS también están teniendo inconvenientes con este tema pues sus inventarios de ventas sobre planos se reducen por la falta de recursos de la población que se comprometió a comprar y que en ultimas termina perdiendo una cuota inicial que entrega al constructor para apartar su vivienda, cuando no logra reestructurar su crédito.

La ayuda para los segmentos bajos que sí sigue vigente es el subsidio de vivienda familiar que entregan las cajas de compensación para los empleados, y Fonvivienda para los independientes.

Otra de las variables que más incidirá en el costo de los préstamos hipotecarios será la tasa de los TES, pues estos papeles son los que le permiten a los bancos fondearse a largo plazo para prestar de la misma manera hasta con plazos de 20 años.

Estos papeles tenían intereses de 11% en 2008 y hoy el nivel es de 7,50%, lo que le ha permitido a los bancos mantener sus costos en un rango bajo, y ello  ha sido impulsado especialmente por la competencia entre las entidades.

En este tema, Munir Jalil explica que lo que podría hacer que esos papeles subieran de forma importante sería un agravamiento de la crisis económica mundial. “Entre los factores que han hecho bajar las tasas de los TES están el control de la  inflación en el país, una nueva realidad con mejores perspectivas para la economía nacional y el otorgamiento de los tres  grados de inversión a Colombia”, comentó el directivo de Citibank.

En cuanto al tema del costo de la vivienda, que se dice está en un alto nivel, Jalil, comentó que por ahora no se ven aumentos preocupantes, aunque aceptó que en algunas zonas de Bogotá, el valor de  la vivienda sí ha subido.

“El teme es preocupante cuando la persona que adquirió una vivienda financiada termina pagando más por el crédito que el valor comercial de la vivienda”, explicó. En su opinión, para que esto pase, el precio de las viviendas tendría que perder un 30%, que por lo general es la cuota inicial que se paga por un crédito de este tipo.



Creció la cartera a septiembre

Para septiembre de 2011, el saldo de la cartera de vivienda presentaba un comportamiento ascendente. Durante lo corrido del año, el saldo bruto de esta modalidad y su tasa de crecimiento real anual se incrementaron en $3.31 b (pasó de $11.25 b a $14.56 b) y en 11.15 pp (al pasar de -2.42% a 8.73%), respectivamente. Es importante aclarar que el saldo de la cartera de vivienda se ha visto afectado por los procesos de titularización realizados en diciembre de 2010.

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