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Impuesto a la construcción subió el precio de viviendas en Medellín

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El incremento en el precio de las viviendas no es un fenónemo exclusivo de Bogotá. De acuerdo con Camacol, en Medellín se está presentando una situación similar, pues el sector inmobiliario ha visto un incremento de hasta 7% en sus precios en el último año, cifra que está por encima de la inflación.

Una de las razones de esta situación, y que le ha generado dolores de cabeza a los constructores, es el alza en los impuestos de construcción que ha establecido el Plan de Ordenamiento Territorial de la administración municipal.

“Por exigencias del POT se han venido aumentando las obligaciones urbanísticas, que son unos impuestos que los constructores deben aportar de acuerdo con los metros cuadrados construidos y el tipo de obra. El porcentaje para los proyectos comerciales y de oficinas es mucho mayor, incluso en ocasiones se llega al equivalente del valor total del lote. Estos costos se le trasladan al precio de la obra urbanística”, señala  Francisco Ochoa, experto inmobiliario y perito avaluador.  En sectores como El Poblado, la vivienda nueva llega a tener un costo máximo por metro cuadrado de $4.550.000, mientras que en el sector de Laureles el costo máximo es de $3.250.000 el metro cuadrado.

De acuerdo con Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, la nueva norma ha establecido mayores impuestos de construcción: obras que antes pagaban por este cobro $80 millones deben pagar hasta $1.200 millones. Este impuesto en general equivale a 2% del presupuesto de la obra, pero en el caso de Medellín, se hizo una fómula única en el país, que define este cobro de acuerdo a la altura del proyecto, las áreas y los precios del inmueble.

Otra de las obligaciones urbanísticas es que cuando se desarrolla un proyecto se debe pagar un equivalente promedio a 20% del costo del terreno donde se construirá, lo que que también aumentó con la nueva normatividad por decisión de las autoridades.

“Estas normas cambiaron porque la administración consideró que la dinámica económica que ha tenido el sector de la construcción era una oportunidad para recoger más recursos y lo que hicieron fue encarecer la vivienda”, afirma Loaiza.



Los costos de urbanizar

Por otro lado, según Ochoa, en Medellín implementar todas las condiciones para que un terreno sea urbanizable corren por cuenta del constructor.

Y no solo eso, sino que tanto la administración municipal como Empresas Públicas de Medellín tienen altas exigencias en cuanto a la adecuación de vías, los servicios públicos, redes eléctricas y de gas.  “Estas exigencias salen más costosas que el mismo terreno”, indica Ochoa.

Desde el gremio, dice Loaiza, “hemos demandado esta nueva norma del POT y hemos negociado con la administración para reducir estos pagos en los contructores, que se promueva la renovación urbana y que se congelen los precios de las tierras a través de una oferta pública que evite el mercado especulativo”.



Más alza en el transporte

La compleja estructura en la tierra de esta ciudad hace que sus costos de construcción también sean mayores que en las ciudades planas.

Por ejemplo, el acero, que tuvo un incremento de 39%  a nivel nacional, mientras que en Medellín se encareció aún más porque debe ser transportado hacia zonas montañosas y altas. En ciudades como Cali o las zonas costeras sufren en menor proporción esta alza porque cuentan con puertos  que les ahorra costos en transporte.

“En el caso de la producción de vivienda nueva, diferentes factores como las exigencias de la normatividad urbanística, la limitación de los suelos urbanizados hacen cada vez más cara la construcción de vivienda. De la misma manera, los incrementos mostrados por los costos de los materiales de construcción llevan a la misma conclusión”, asegura Federico Estrada, gerente de Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.

Sin embargo, se espera que el favorable comportamiento en la demanda del sector de la construcción mitigue estos impactos en los costos de construcción  y se  pueda llegar a una estabilidad en precios, que permita el impulso urbanístico.



La compleja topografía

El insumo de tierra ha doblado la participación dentro del porcentaje total del costo del proyecto. Hace seis años el lote pesaba en el presupuesto total de la obra cerca de 8%del valor. Hoy este valor equivale a cifras entre 14% y 16%.

La administración municipal de Medellín no considera en el POT la expansión de zonas de urbanización, en parte porque las laderas son sectores de alto riesgo para construir y requieren de fundaciones profundas para la construcción de edificios y proyectos urbanos.

“No hay suficiente espacio para desarrollar obras de vivienda de interés social por las limitaciones topográficas y las normatividades que ha establecido el POT para que se realicen construcciones en zonas seguras y evitar que constructoras inescrupulosas realicen obras sin las debidas garantías de calidad”, describe Clemencia Parra, presidente ejecutivo de Unifianza.

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