El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es uno de los más celebrados en el país, el 31% de los hogares vive en arriendo o subarriendo de acuerdo a los datos del censo de 2005 y es el que mayor número de conflictos suscita entre las partes que lo celebran, arrendador y arrendatario.
El carácter consensual del contrato, rodea de informalidad su celebración, lo que permite que un gran número de arrendadores celebren el contrato directamente, prescindiendo de la asesoría jurídica o de los servicios que prestan las inmobiliarias, hecho que sin duda alguna se convierte en la causa generadora de muchos conflictos.
Por esto se recomienda a los arrendadores:
1. Conocer la Ley 820 de 2003 que lo regula, con el fin de enterarse de cuáles son los derechos y deberes que asumen.
2. Sin ser una exigencia legal, es conveniente que el acuerdo sobre los aspectos relevantes del mismo se consigne por escrito. El artículo 3 de la mencionada Ley señala los puntos esenciales de acuerdo.
3. Entre las obligaciones del arrendatario, por cuyo incumplimiento se puede derivar un detrimento patrimonial para el arrendador, se encuentran entre otras:
A. El pago del canon de arriendo: Es indispensable, antes de la celebración del contrato, que el arrendador estudie la capacidad económica del arrendatario, especialmente el ingreso mensual y la estabilidad laboral.
B. El pago de los servicios públicos domiciliarios: El arrendador debe solicitar al arrendatario las facturas de servicios públicos canceladas o mantenerse informado del cumplimiento de estos pagos. Es frecuente que, al finalizar el contrato, el arrendador se entere que el inquilino adeuda sumas considerables por este concepto, situación de gran perjuicio para el primero, pues la Ley impone solidaridad entre arrendador y arrendatario en el pago de estos servicios, salvo cuando realicen la denuncia del contrato de arrendamiento, consignada en el Art. 15 de la Ley 820 de 2003, para romper tal solidaridad.
4. Exigir, por la naturaleza de las anteriores obligaciones, uno o más deudores solidarios como garantía de cumplimiento.
En Colombia las obligaciones se garantizan con el patrimonio del deudor, por lo tanto, aunque el arrendatario tenga la voluntad de cumplir, mientras no sea titular de derechos pecuniarios, no le será posible al arrendador obtener el pago ni siquiera a través de un proceso judicial.
*Docente Asesora Derecho Civil y Obligaciones Consultorio Jurídico y Centro de Conciliación Corporación Universitaria Rafael Núñez.
consultorio.juridico@curn.edu.co
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