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Dificultades

Uno de los tantos problemas que enfrenta el programa nacional de vivienda de interés social (VIS), además de los propios de toda construcción civil (lote, servicios públicos, materiales, organización, subcontratación, entre otros) lo constituye el financiamiento del saldo que queda después de aplicar el subsidio al valor de la vivienda.

Tomando un caso típico, una VIS tiene un precio de 35 millones de pesos, de los cuales 10 son absorbidos por el Gobierno, y los 25 millones restantes por el comprador. Sin embargo las familias más necesitadas no califican para un préstamo por ese monto; la banca no ve en la VIS un activo que lo garantice, pues no hay un mercado secundario que las demande; y me temo que pocas familias tienen la capacidad económica, la seguridad del ingreso, y la disciplina para honrarlo. El seguro de desempleo no apunta a esta necesidad, pues los sujetos en su mayoría son familias que viven en la informalidad.
Conocedor de estas dificultades, el Gobierno reconoce cinco puntos porcentuales en la tasa de interés durante siete años para la compra de vivienda nueva de hasta 167 millones, que hasta donde se entiende, cobija también a la VIS (a mayor valor de la vivienda menor reducción de la tasa), y algunos bancos la mantienen ocho más, para un total de quince años.
Hasta aquí todo bien. Se espera estimular la demanda de vivienda en estratos medios y bajos; y con ello la construcción, el empleo y la economía. Pero resulta que la venta de vivienda terminada conlleva un enorme riesgo financiero que los constructores no querrán asumir, mayor aún tratándose de ciudadelas que incorporan iglesias, colegios y clínicas, entre otras, pues el inventario nunca se valoriza como lo hace el capital en movimiento, menos tratándose de VIS.
El último boom de construcción de vivienda de estrato alto, se vendió en planos, y no estuvo apalancado por la banca (que no presta sobre planos al comprador) si no por los adquirientes que asumieron el riesgo y aportaron el capital. El momento del inicio de obra coincidía con la firma de contratos de compra venta que aseguraran el punto de equilibrio (cero utilidades, cero pérdidas) y los atrasos en los pagos se cubrían con capital del constructor, o pequeños créditos puentes.
No obstante ese esquema es imposible de adoptar en la construcción de estratos más bajos, y el riesgo económico de construir a partir de estudios demanda es muy alto. Para reducirlo, los inmuebles tendrían que venderse en planos, pero en el caso de la VIS, los desembolsos del gobierno no son suficientes para llegar al puno de equilibrio. A eso hay que sumarle que la selección de aspirantes se hace por meritos económicos inversos (el más necesitado primero),
Por lo tanto, para que este programa se desarrolle con celeridad y de manera exitosa (Bicentenario aún no despega), habrá que idear algún sistema de crédito tipo leasing habitacional, que reduce los costos jurídicos de retoma, otorgados sobre planos al comprador; y fórmulas de cubrimiento de riesgos que involucren elementos probabilísticos: por ejemplo, seguros de cumplimientos de la obligación asociados al de vida, y al de desempleo en los casos que aplique, pagados por el gobierno para no cargar el pago mensual de las obligaciones crediticias.

myances@msn.com

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