Serias dudas sobre las facultades legales del Ejecutivo para intervenir de manera directa el mercado de vivienda social en Colombia expresó este jueves la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), tras la publicación de un borrador de decreto del Ministerio de Vivienda que modifica la forma de establecer el precio de ese tipo de unidad habitacional.
Los cambios van desde no volver a indexar el precio de la vivienda social al salario mínimo y obligar a los constructores a fijar un precio en pesos desde la separación del inmueble, lo que a juicio del presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, permite concluir que “el Gobierno pretende implementar control de precios a la VIS, para justificar el impacto inflacionario del ajuste del salario mínimo legal mensual vigente (SMLMV)”, decretado a finales del año pasado. (Lea aquí: ¿Y ahora, por qué está a la baja el dólar?: Un experto explica los motivos).
Se abre un nuevo ‘round’ entre Petro y los gremios
El inicio de este nuevo ‘round’ entre el presidente Petro y los gremios se avivó tras un mensaje del jefe de Estado en redes sociales, donde en uno de sus apartes señala: “Solicito a MinVivienda abstenerse de girar recursos de subsidio a constructores que estén en este momento estafando a sus clientes”, mensaje que no cayó nada bien entre los constructores.
“El problema se origina por el aumento desproporcionado del SMLV”, señaló Herrera.
Según el dirigente, “el proyecto de decreto está rompiendo la regla de oro del comportamiento de la economía en Colombia y es la libertad que tenemos todos para escoger y pactar como privados. Es una intervención lo que se está planteando acá, para decir que lo que permite la ley y es que el precio de la vivienda social es determinable porque tiene un tope en salarios mínimos y depende de los factores que inciden durante los 2 ,3 o 4 años desde que yo separo el inmueble hasta que me lo entregan y el decreto dice que tiene que ser determinado y pretende que desde que el cliente entre a la sala de venta tienen que decirle cuánto vale en pesos y ese valor se lo tienen que mantener a los 2, 3, 4 o 5 años posteriores cuando le hagan la entrega o la escrituración, sin indexar”.
Nosotros como sector tendríamos que considerar qué opciones legales tenemos adelantar, para defender los intereses del sector y sobre todo a los colombianos. Aquí está en juego es el tema de la formalidad, el tema de la oferta de vivienda formal, que en Colombia está cada vez más aporreada":
Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol.
Herrera indicó que “este tema no hay que enmarcarlo en el debate ideológico o de ataque político que planteó el presidente Petro, con el trino publicado a finales del año pasado, sino que tiene que enmarcarse en un debate de políticas públicas, que deben ser serios, responsables, técnicos y fundamentados, en un marco legal y sobre todo en la evidencia económica y el comportamiento de los mercados, por eso me alejo del debate planteado por el Gobierno nacional, donde le imputa la responsabilidad de las decisiones del mismo Gobierno a conuctas que declara como abusivas del sector privado y nosotros no aceptamos esa posición del Gobierno. Este no es un sector que se aprovechan de las familias. Este es un sector que durante décadas ha sido muy importante para el desarrollo económico y social del país, para la generación de inversión y de empleo; y sobre todo para proveer vivienda a familias de menores recursos”, explicó el presidente de Camacol.
Recordó que los topes en salarios mínimos son el mecanismo objetivo que escogió la ley para darle certeza a todo el proceso de cuál va a ser el precio de la vivienda al final y que en ningún caso el precio supere esos topes, lo que permite girar subsidios.
También recordó que la ley establece un rtégimen especial de precios para la VIS que se define en cada Plan Nacional de Desarrollo. Hay topes genertales, tope excepcional y para VIS de renovación urbana.
En el primer caso (topes generales) la Vivienda de Interés Social (VIS) tiene un tope de 135 SMLMV, estoe s 238 millones de pesos.
¿Qué dicen los expertos del control de precios?
Herrera presentó varios conceptos de expertos sobre qué pasa cuando se intenta controlar los precios. La Ocde señala que “los controles sobre los precios reducen la oferta y generan efectos no deseados (exclusión) y son políticamente atractivos, pero económicamente débiles”.
Para Milton Friedman, economista, estadístico y académico estadounidense de origen judío, ganador del Premio Nobel de Economía de 1976 (según Wikipedia), “el control de precios es una de las maneras más seguras de destruir un mercado”.
El Banco Mundial también señala que “los controles de precios afectan especialmente a la vivienda de bajos márgenes, reduciendo la inversión privada precisamente en el sector más vulnerable”.
En rueda de prensa híbrida (presencial y virtual) originada en Bogotá, Herrera señaló que de aprobarse el texto del borrador de decreto, las metas de ventas de vivienda que el gremio se había propuesto para el año 2026, de 200 mil unidades comercializadas, tendría que revaluarse. En el 2025 se comercializaron 175 mil unidades.
Recordó que la actividad edificadora del país completó 9 trimestres con contracción en el PIB sectorial y el índice de desempleo es del 14%; mientras que la informalidad es del 70%.
Los cambios que propone el borrador de decreto a la VIS
Según Camacol, cuatro son los cambios que propone el borrador de decreto publicado para comentarios:
1- Elimina el tope máximo de 150 SMLMV y el de renovación urbana, deconociendo las condiciones de mercado de las principales aglomeraciones urbanas (49 municipios).
2- Obliga a establecer el precio de la vivienda en pesos (no en SMLMV) desde la separación o compraventa sin posibilidades de indexación a la fecha de escrituración.
3- Tipifica como práctica abusiva la omisión de fijar el precio en pesos desde la separación o promesa de compraventa.
4- Introduce un régimen de transición que afecta la seguridad jurídica: Los negocios iniciados antes del decreto podrán culminarse bajo la normativa vigente, sin posibilidad de indexar el precio final en la escrituración. (Lea aquí: Los motivos por los que Fenalco pide nulidad del decreto del salario mínimo).
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