La decisión entre comprar o arrendar una vivienda no tiene una única respuesta. Para algunos hogares, asumir una cuota mensual y construir patrimonio puede ser una alternativa de largo plazo; para otros, el arriendo ofrece mayor flexibilidad y evita comprometer una parte importante de sus ingresos en una deuda.
En Cartagena, el mercado inmobiliario mantiene una importante demanda de vivienda por parte de residentes, compradores de otras regiones y personas que buscan inmuebles como inversión. Un informe de BBVA Research publicado este año ubicó a Cartagena entre los mercados inmobiliarios más dinámicos del país, asociado, entre otros factores, a la actividad turística y a la inversión en vivienda.
Pero que exista demanda no significa que para todos los bolsillos alguna de estas opciones sea automáticamente la mejor decisión más viable. Para comprender mejor estos postulados, haremos una comparación referente a las dos modalidades: entre compra y arrendamiento de viviendas en Cartagena.
Comprar vivienda: una inversión que exige capacidad de pago
Adquirir casa en Cartagena, implica diferentes capacidades, tales como endeudamiento, financiación y pago. De acuerdo con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística -DANE, el índice de precios de la vivienda nueva -IPVN tuvo un aumento del 2,79% durante el primer trimestre de 2026, comparado con el cuarto trimestre del año anterior, sin embargo, este resultado significa una reducción de 0,67 puntos respecto al primer trimestre de 2025, cuando se evidenció un incremento de los precios de 3,46%.
Sin embargo, el mercado de vivienda nueva en Bolívar mantiene movimiento. De acuerdo con cifras de Camacol Bolívar, en lo que va del 2026, en el departamento se comercializaron 4.402 unidades de vivienda, de esa cifra, 2.759 unidades corresponden a vivienda de interés social (VIS), mientras que 1.643 pertenecen al segmento de estrato alto. Estas cifras confirman la vitalidad del sector inmobiliario, pero también revela un mercado profundamente donde conviven realidades distintas según el perfil del comprador.
De acuerdo con datos de Camacol Bolívar la vivienda de interés social (VIS) es hoy el principal motor del mercado de vivienda en Cartagena, concentrando el 62,7% de las unidades vendidas en el presente año. Esto demuestra que existe una demanda creciente de hogares que buscan acceder a vivienda propia y que encuentran en la VIS una alternativa fundamental para lograrlo.
“Cartagena cuenta con programas distritales como Mi Casa Va en donde se busca reducir las brechas de acceso al crédito y convertir una mayor proporción de la demanda en compradores reales. En los próximos años se busca ampliar la producción de VIS y así lograr que muchas más familias de Cartagena puedan acceder a una vivienda propia.”
Irvin Pérez, gerente de Camacol Bolívar.
¿Cuánto cuesta un arriendo en Cartagena? Conoce el panorama
En este caso, se debe considerar los estratos socioeconómicos en los que se clasifica la ciudad. Pues de esto puede depender el costo de un arriendo en los diferentes barrios y sectores de Cartagena.
Según datos citados por Faizel Franco, consultor del sector inmobiliario, aproximadamente el 40% de los hogares de Cartagena vive en vivienda arrendada legal, mientras que las zonas con mayor demanda incluyen sectores de la Zona Norte, Bocagrande y Castillogrande, mientras que también existe una importante demanda en sectores como el denominado Triángulo de Desarrollo Social.
Para 2026, además, los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 820 de 2003 pueden incrementar el canon hasta el porcentaje correspondiente al IPC del año anterior. El IPC de 2025 fue de 5,10 %, por lo que ese es el límite de incremento para los contratos que cumplan las condiciones para el reajuste.
¿Qué puede convenir según el bolsillo?
La decisión entre comprar o arrendar una vivienda en Cartagena depende, en buena medida, de la capacidad de pago y de la estabilidad de los ingresos de cada hogar. Según David Blanquiceth, contador público en Cartagena, el primer paso antes de considerar algunas de estas opciones, es revisar cuántos ingresos tiene la familia, si todos los integrantes trabajan y cuáles son las alternativas disponibles en el mercado.
Entre estas alternativas se encuentran las Viviendas de Interés Social (VIS) y los posibles subsidios, para esto, una de las principales recomendaciones es no comprometer más del 50% de los ingresos del hogar en el pago de una vivienda. En palabras de David Blanquiceth, comprometer una cuota demasiado elevada podría reducir la capacidad de la familia para responder por otros gastos y afectar sus finanzas en el futuro.
Por esto, en caso de querer comprar vivienda es necesario mirar los costos adicionales como la escrituración, el mantenimiento, el impuesto predial y los seguros asociados al inmueble o al crédito. Por otro lado, en el arriendo, algunos de estos costos extras no recaen directamente sobre el inquilino.
Para quienes están construyendo su capital económico
De acuerdo con recomendaciones de Blanquiceth, para una pareja que está comenzando su vida financiera y todavía no cuenta con un capital, arrendar puede ser una alternativa mientras construye un ahorro destinado a la compra. Reunir un mayor capital inicial permitiría solicitar un crédito por un monto menor y, posteriormente, reducir el costo financiero de la deuda al comprar vivienda.
Esta estrategia también puede ser relevante para trabajadores independientes o emprendedores, cuyos ingresos pueden variar. Antes de asumir una obligación hipotecaria, deberían evaluar la estabilidad de sus entradas de dinero y contar, en lo posible, con un ahorro que les permita realizar un mayor abono a la vivienda.
Según el contador, la clave está en que ese ahorro sea constante y permita acumular capital. Incluso después de adquirir una vivienda, un hogar con capacidad de ahorro podría utilizar recursos adicionales para realizar abonos anticipados al crédito y reducir el tiempo de la deuda y los intereses que deberá pagar. Te puede interesar: Feria Tu Casa 2026 en Cartagena: fechas, lugar y todo lo que debe saber para comprar vivienda
En ese sentido, no existe una única respuesta para todos los bolsillos: comprar puede ser una opción viable para quienes cuentan con ingresos estables, capacidad de endeudamiento y ahorro previo, mientras que arrendar puede ofrecer mayor flexibilidad a quienes todavía están construyendo ese capital o tienen ingresos variables.