Con el cierre de 2025 cada vez más cerca, miles de familias en Colombia comienzan a preguntarse cuánto subirán los arriendos en 2026. Este ajuste, que se realiza de forma anual, no es arbitrario: está regulado por la Ley 820 de 2003, norma que fija los criterios para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y busca garantizar el derecho a una vivienda digna bajo principios de equidad y función social de la propiedad.
Por eso, aquí te contamos cómo y por qué se realiza este reajuste año tras año, para que así vayas preparando el bolsillo de cara a 2026. Lee también: Arriendos en Colombia: estos son los arreglos que debe asumir el inquilino y los que cubre el dueño.
¿Por qué sube el arriendo en Colombia cada año?
El aumento del canon de arrendamiento se encuentra contemplado en el Capítulo VI de la Ley 820 de 2003, el cual establece que el reajuste puede realizarse una vez se cumplan 12 meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio.
La ley señala que el arrendador podrá incrementar el canon hasta un porcentaje que no supere el 100 % del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Es decir, el aumento máximo permitido para 2026 dependerá directamente de la inflación registrada durante 2025, medida oficialmente por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE).
Este ajuste cobra especial relevancia si se tiene en cuenta que el arriendo es la forma de vivienda predominante en el país. Estudios recientes indican que cerca de la mitad de los hogares colombianos viven bajo esta modalidad, lo que convierte este incremento en un factor determinante para la economía familiar.
¿Cuánto pueden aumentar los arriendos en 2026?
Aunque el porcentaje exacto solo se conocerá cuando se publique el IPC definitivo de 2025, la ley es clara: el aumento no puede ser superior a la inflación anual. Cualquier incremento por encima de ese límite es ilegal.
Además, el nuevo valor del canon debe respetar lo establecido en el Artículo 18 de la Ley 820, el cual fija un tope adicional: el arriendo mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se arrienda. A su vez, dicho valor comercial no puede exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente.
El aumento del arriendo debe ser notificado al inquilino
Otro punto clave que establece la normativa es el proceso de notificación. El arrendador que decida aplicar el reajuste está obligado a informar previamente al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que comenzará a regir.
Esta comunicación debe realizarse a través de un “servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal que haya sido pactado expresamente en el contrato”. Sin embargo, la ley aclara que el pago del nuevo canon por parte del arrendatario no le otorga derecho a exigir devolución, aun si alega que no fue notificado formalmente.
Un ajuste que debe darse por mutuo acuerdo
Aunque la ley fija límites claros, el valor del arriendo sigue siendo, en esencia, un acuerdo entre las partes. Arrendador y arrendatario pueden negociar el incremento, siempre y cuando se respete el marco legal vigente.
Por eso, de cara a 2026, es fundamental que los inquilinos revisen su contrato, conozcan sus derechos y se preparen financieramente para un ajuste que, aunque regulado, impactará directamente el bolsillo de millones de colombianos. Lee también: Reforma tributaria: así afectará las cuotas de administración en conjuntos residenciales.