De acuerdo con la Ley 820 de 2003 y el Código Civil, es responsabilidad del arrendador mantener en el inmueble “los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato”.
Lo primero, entonces, es encontrar cuál fue la causal del daño, advirtió Constantino Carvajal, experto en arrendamientos y vinculado a Umbral propiedad raíz SA, a ver si fue por mal uso del inquilino, esconde vicios de la construcción o si se dio por un uso acumulado del inmueble, pero “todo tiene que ser sujeto de comprobación”, aseguró.
Dicho esto, María Alejandra Pérez, directora jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, sostuvo que los gastos que se ocasionen por averías en las tuberías o el sistema interno de energía, así como filtraciones en el techo o humedades deben correr por cuenta del arrendador, pues este debe proveer una vivienda digna y segura de quién paga el alquiler.
El costo de las reparaciones de este tipo de averías dependerá de qué tan grave sean los daños ocasionados en la vivienda, explicó Juan David Botero Agudelo, gerente de AyB Inmobiliaria.com. En su caso, la intermediación de la inmobiliaria se presta con un servicio de mantenimiento que se le descuenta al propietario del inmueble.
Si la vivienda es nueva, el costo será menor a que si tiene más de diez años. En este último caso, al año, “se podría estar descontando el 20 % y 30 % del canon de arrendamiento por estas reparaciones”, dijo Botero.
Según la empresa Hábitat y Construcciones, eliminar la humedad de una pared puede valer entre 200 mil a 2,5 millones de pesos, mientras que arreglar una tubería rota, que implique romper muros, va desde los 700 mil a los 2 millones de pesos.
Cambiar un techo de barro puede costar alrededor de 260 mil pesos el metro cuadrado. Por ejemplo, si el daño fue en un área de 10 metros cuadrados la reparación puede costar unos 2,6 millones de pesos. Entretanto, impermeabilizar un tejado puede alcanzar los 5 millones de pesos (ver Paréntesis).
Pero, ¿el arrendatario no cubre ninguna reparación? Alfonso Álvarez, presidente de la Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de Propiedad Horizontal de Colombia (Asurbe), explicó que los inquilinos solo deben pagar por aquellos daños que se causen por el mal uso del inmueble o por su propia culpa.
Ejemplo de ellos son puertas o paredes con rozaduras, vidrios de ventanas, inodoros o lavamanos quebrados, así como puertas de gabinetes descolgadas o con la pintura desgastada.
Álvarez destacó que hay casos en los que tanto el arrendatario como el arrendador no deben hacerse responsables por ningún gasto, pues en algunas oportunidades los daños en una vivienda son consecuencia de una avería ocurrida en la casa o el apartamento conjunto. “Allí quien debe cubrir los costos de reparación son los propietarios de la unidad habitacional vecina”, subrayó.
En contratos con destinación comercial; locales, bodegas o burbujas, vivienda rural, oficinas, etc., la directora jurídica de la Lonja puntualizó que deberá realizar las reparaciones quien se obligue en el contrato, es decir, que las partes pueden pactar libremente sus obligaciones en relación a los arreglos, “y cuando no se diga nada sobre esto, se atenderán las disposiciones contenidas en el Código Civil desde el artículo 1982 y siguientes”.
¿Y las zonas comunes?
El presidente de Asurbe señaló que la reparación de la piscina, salones sociales, los corredores, las escaleras, los elevadores, el parqueadero, las áreas verdes, la portería, la fachada, entre otros, deben correr por cuenta de la administración de la urbanización, que anualmente establece un presupuesto para cubrir el mantenimiento y cuidado de estos espacios y el cual debe ser cubierto por todos los propietarios del conjunto residencial.
“El mantenimiento, conservación y protección de esas zonas comunes deben estar considerados dentro de lo que cancela mensualmente cada arrendatario a la administración”, concluyó Álvarez.
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