Construcción


Conozca los factores que modifican el precio de un inmueble

La tarea de avaluar un inmueble no es tan simple. A pesar de que existe un consenso general sobre qué factores se deben tener en cuenta, el cómo influyen puede variar mucho según el contexto.

MARTÍN CARVAJAL CHAMORRO

20 de enero de 2021 10:53 AM

Por regla general, un inmueble en buen estado es un inmueble se valoriza y puede venderse a buen precio más tarde. Sin embargo, no basta con tener todo bien arreglado de puertas para adentro. El lote, los acabados, el grado de comodidad, los criterios del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y la edad; todos estos y otros factores inciden en el valor comercial final de una casa o apartamento.

“Hay distintas metodologías valuatorias y en ese negocio siempre habrá un cierto grado de subjetividad”, explica Faizel Franco Hossain, administrador de empresas especializado en derecho urbano. Los factores del mercado y del entorno, las opiniones y la especulación son componentes importantes en el proceso. Para asegurarse de que no lo están estafando o de cobrar un precio justo, lo mejor que puede hacer es consultar un perito certificado por una lonja y no dejarse llevar por las apreciaciones personales.

Factores externos

El primer componente a tener en cuenta es el terreno que se tiene para construir. En palabras de Franco Hossain, “la tierra vale lo que se pueda construir sobre ella” ¿Qué tipo de zona es de acuerdo con el POT y qué usos permite? ¿Qué tanta hay disponible en ese sector de la ciudad y de cuántos metros cuadrados es el lote en cuestión? ¿Presenta algún tipo de riesgo por factores como diapirismo o actividad sísmica? ¿Tiene potencial para realizar proyectos adicionales? ¿El paisaje es “bonito”? ¿Se encuentra en una zona que de por sí ya está “cotizada”?

En segundo lugar, está el espacio circundante. Aquí se considera si la vivienda en cuestión se encuentra cerca de servicios como locales comerciales, terminales de transporte, sedes gubernamentales, centros recreativos o deportivos, fábricas, puertos, carreteras importantes e instituciones como hospitales y universidades de alto prestigio.

Según Franco, lo importante es que haya un equilibrio entre los negocios y las áreas residenciales; si dichos sitios resultan, por ejemplo, en un alta de tasa de contaminación de cualquier clase (siendo la auditiva una de las más comunes), entonces las viviendas presentes y futuras comenzarán a perder valor.

Si se trata de una copropiedad, entonces todos los beneficios incluidos y por haber valorizarán las unidades residenciales, sean ascensores, parqueaderos, parques, zonas verdes, piscinas, salones de eventos, mercados y demás. Entre más servicios se le puedan agregar al proyecto y más se construyan, más aumentarán los precios.

La vivienda en sí

Contrario a lo que puede parecer, la personalización estética de una casa o apartamento no es algo que influya de manera tajante en el precio final. El hecho de que usted use colores vistosos y construya arcadas influye menos que el número de cuartos, el acceso a los servicios básicos, los materiales de construcción, la integridad estructural y el mantenimiento general de su vivienda. Una casa que se encuentre en buen estado por donde se le mire es mucho mejor negocio que una casa con rasgos superficialmente bellos, pero con serias deficiencias en la fachada, en el interior o en el armazón.

Un factor que tiende a variar mucho en sus consecuencias es la edad de la vivienda. En general, se considera que entre más vieja sea una residencia, más se desvaloriza, pero si existe algún criterio para considerar que su edad es un atractivo (por ejemplo, si posee valor histórico), entonces la antigüedad puede jugar a su favor.

A gran escala

En este punto se deben considerar la inflación (que va aumentando el precio de los inmuebles anualmente) y la especulación (que afectará el comportamiento económico de los compradores durante un período de tiempo). Según cálculos del Departamento Nacional de Estadísticas (DANE), la media nacional de valorización inmobiliaria aumentó un 4,22 % en el 2020 respecto al 2019. Cartagena fue una de las ciudades por encima de ese rango, con un 4,51 % (la sexta más alta del país). Igualmente se deben tener en cuenta factores como el crecimiento o retroceso de la economía del país y la presencia de riesgos de inversión importantes, como la posibilidad de desastres naturales o una situación política inestable.