Cartagena sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país asociados a la demanda turística y de inversión es una de las conclusiones del informe Situación Inmobiliaria 2026 elaborado por BBVA Research.
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La RepúblicaMauricio Hernández, economista de BBVA Research, destaca que “el crecimiento de las rentas cortas se ha convertido en un motor importante para la compra de vivienda y Cartagena se ubica entre las ciudades con mayor número de alojamientos activos destinados a este segmento, con más de 8.000 unidades registradas, lo que fortalece la demanda de vivienda como activo de inversión”. (Lea aquí: Exportaciones: esta es la aduana líder en estas operaciones en Colombia).
El estudio evidencia que los compradores que no residen en el lugar donde adquieren la vivienda tienen una participación creciente en el mercado. En Bolívar, el 21% de las ventas de vivienda corresponde a compradores provenientes de otros departamentos del país, una proporción muy superior al promedio nacional. Esto confirma que Cartagena y el departamento continúan siendo un destino atractivo para inversión inmobiliaria desde otras regiones, asegura Hernández.
Origen de compradores de vivienda en Cartagena y Bolívar
Agrega que a esto se suma la creciente relevancia de los compradores internacionales y de los colombianos residentes en el exterior. Bolívar se encuentra entre los departamentos con mayor participación de compras realizadas por colombianos no residentes (18,2% de las ventas del departamento) y también ocupa uno de los primeros lugares en compras realizadas por extranjeros no residentes (3,7% de las ventas del departamento), reflejando el atractivo que mantiene la región para inversión ligada al turismo, segunda vivienda y patrimonio.
¿Y los arriendos?
En materia de arriendo, el informe encuentra que el mercado colombiano está experimentando una transformación estructural. Hoy existen más hogares viviendo en arriendo que en vivienda propia y esta tendencia también tiene implicaciones importantes para ciudades como Cartagena, donde el crecimiento de la actividad turística y de las rentas de corta estancia ha ampliado las alternativas de uso de los inmuebles.
Hernández también se refirió al mercado de vivienda nueva, del que dijo: “Aunque el mercado de vivienda nueva ha mostrado señales de recuperación desde finales de 2024, las ventas todavía permanecen por debajo de los niveles observados durante los años de mayor dinamismo. El reto para el sector seguirá siendo combinar el potencial de demanda que tiene una región como Bolívar con un entorno de tasas de interés todavía elevadas, menores subsidios y mayores costos de construcción”.
Más sobre el informe
Otro de los hallazgos del informe de BBVA Research es que las constructoras han tenido que realizar ajustes importantes en sus estrategias comerciales en un escenario de menores apoyos para la vivienda y mayores costos asociados al salario mínimo y la financiación.
“Estamos viendo un sector que empieza a recuperarse, pero que opera bajo nuevas condiciones. Las empresas están extendiendo plazos de preventa, ajustando modelos comerciales e incorporando herramientas tecnológicas para mantener la viabilidad de sus proyectos”, explicó Mauricio Hernández, economista de BBVA Research y autor del informe.
Según los datos, durante 2025, los subsidios de vivienda (de todo tipo) se ubicaron en 43.000, la mitad de sus niveles máximos del pasado (86.000 en 2021). Además, los costos de construcción han crecido más rápido que los precios de venta de la vivienda, en parte presionados por las alzas en el salario mínimo, reduciendo los márgenes financieros de los proyectos.
La recuperación del mercado tampoco ha sido homogénea. Las ventas de vivienda nueva muestran señales de mejora frente a los mínimos observados en 2023 y 2024, pero aún se mantienen en niveles históricamente bajos, especialmente en la vivienda de interés social (VIS), donde la reducción de subsidios ha afectado el cierre financiero de muchos hogares.
El estudio de Situación Inmobiliaria muestra que las condiciones financieras continúan influyendo en las decisiones de compra de los hogares.
Factores como las tasas de interés, los plazos de los créditos hipotecarios y los cambios en la capacidad de pago están transformando la demanda y modificando las características de los proyectos que llegan al mercado.
El tamaño de los hogares y de la vivienda
Además, el crecimiento del mercado de arriendos, la reducción en el tamaño de los hogares y las nuevas necesidades de los compradores están impulsando una mayor demanda por viviendas más compactas y con espacios compartidos. El tamaño promedio de los hogares colombianos se redujo de 4,4 personas en 1993 a 2,8 en 2025 y continuará disminuyendo en las próximas décadas, lo que está modificando el tipo de vivienda que demanda el mercado.
Hoy los hogares unipersonales son el 24,3% del total, pero son más representativos en el Sur del país y en Bogotá, al tener hogares más pequeños la construcción ha venido cambiando las tendencias. Por otro lado, los colombianos residentes en el exterior ya participan en cerca del 10% de las ventas de vivienda nueva y su peso supera el 15% en el segmento No VIS.
Así van los arriendos
El informe indica, además, que el sector inmobiliario entra en una etapa de transformación en la que la adaptación a las nuevas condiciones económicas y demográficas será determinante para su crecimiento en los próximos años.
“Vemos que más hogares viven en arriendo, ejerciendo una elevada presión de gasto sobre los más pobres. En 2025, había 19 millones de hogares: 7,2 millones en propiedad y 7,7 en arriendo. Además, el 56% de los contratos de arrendamiento en Colombia siguen siendo verbales o informales, una característica que limita el acceso a mecanismos de financiación y protección jurídica para millones de hogares”, explicó Hernández.
El déficit de vivienda
Finalmente, el informe revela que el 26,8% de los hogares del país presenta déficit habitacional, equivalente a aproximadamente 4,9 millones de hogares, lo que mantiene una demanda estructural importante para los próximos años.
“Colombia sigue teniendo una necesidad importante de vivienda. El reto será lograr que la oferta, las condiciones de financiación y los mecanismos de apoyo permitan responder a esa demanda de manera sostenible”, señaló Hernández. (Lea aquí: En 5 frentes de obra avanza la ampliación del aeropuerto de Cartagena).