Construcción


Restricción de beneficios y cobros jurídicos: medidas contra los copropietarios morosos

La ley establece que quienes incumplan los pagos de administración de las copropiedades deberán asumir ciertas sanciones, mientras que no se afecten sus derechos fundamentales.

MARTÍN CARVAJAL CHAMORRO

20 de abril de 2021 12:00 AM

La historia siempre es la misma: eventualmente, un inquilino se atrasa en la cuota de administración de la copropiedad, luego otro, cada mes se va actualizando la lista de quienes no han pagado la cuota de administración y hay nombres que parecen repetirse todo el tiempo sin que nada ocurra. ¿Qué tanto puede hacerse contra un moroso? Realmente, mucho, pero bajo ciertas condiciones y con un debido proceso.

En un comienzo

Si un arrendatario se demora en pagar, el administrador puede dialogar con él para preguntarle las razones de su demora y llegar a un acuerdo. “Muchos prácticamente se vuelven trabajadores sociales o psicológicos, porque durante las negociaciones se enteran de los problemas de todas las familias”, comenta Victoria Rosales Ruiz, abogada y coordinadora de la Mesa de Propiedad Horizontal en Cartagena.

La pandemia, que ocasionó despidos y recortes masivos, ha incrementado este tipo de situaciones. Según Rosales, “lo mejor es diagnosticar cada caso y, en aquellos que se considere adecuado y pertinente, convocar una asamblea extraordinaria para solicitar opciones como el congelamiento de los intereses”.

Sobre este punto, el artículo 30 de la Ley 675 establece que “el retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, sin perjuicio de que la asamblea general, con el quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior”.

Medidas de presión

Cuando el arrendatario no muestra intención por cumplir con sus obligaciones monetarias, entonces se puede recurrir a tácticas más directas. La Corte Constitucional ha establecido que no se podrán afectar derechos fundamentales como el buen nombre o la salud, pero ciertos beneficios se pueden restringir.

El medio más común para poner en alerta a un morador es publicando su nombre y la cantidad que debe en áreas públicas del conjunto residencial o urbanización (siempre y cuando estas no sean frecuentadas por visitantes). “Le sigue limitar el acceso a las zonas comunes no esenciales, como la piscina, el gimnasio, las canchas o los salones de fiesta”, puntualiza la abogada Victoria Rosales.

Algunos administradores obligan a los inquilinos a abrir la puerta del parqueadero ellos mismos o estipulan que vayan a recoger su correspondencia en lugar de esperar a recibirla en la puerta del apartamento. En otras palabras, hay muchas formas de exposición social que son legales y se pueden incluir en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Si tiene dudas sobre alguna de ellas, consulte a un asesor.

Casos extremos

La ley estipula que las expensas comunes proscriben a los cinco años; es decir, que ese es el plazo para exigir el dinero por vía judicial. En muchos casos, los administradores dan un tiempo máximo de cinco o seis meses para que los inquilinos paguen todas sus deudas. Cuando esos términos se vencen y las medidas restricción de beneficios no surten efecto, el encargado está en todo su derecho de iniciar trámites judiciales.

El numeral 8 del artículo 51 de la Ley 675 establece claramente que los administradores podrán “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”. No hay necesidad de consultar con la asamblea, ni tampoco lo pueden obligar a posponer los cobros (Le puede interesar: El aislamiento también trae ‘gangazo’ a los morosos).

En ese punto se puede utilizar un último llamado de atención: el cobro prejurídico, una carta enviada directamente a las partes interesadas y que le da al inquilino un último plazo, por lo general de 72 horas, para que resuelva su situación monetaria.

Si el administrador lo prefiere, puede ir directamente al cobro jurídico y proceder al embargo de bienes del inquilino. Si el propietario o la inmobiliaria son quienes impulsan el proceso, la medida puede incluir el desalojo de la vivienda (También puede leer: Ofrecen incentivos tributarios a deudores del departamento).

El cobro jurídico es sumamente costoso para los inquilinos. No solo los deja sin sus posesiones y a veces sin hogar, sino que además los obliga a pagar los honorarios de los abogados, así como todos los intereses acumulados. Se trata de un proceso largo y engorroso, tanto que ni los arrendatarios ni los administradores gustan de llegar a él; pero si las cosas llegan a ese punto, el inquilino lleva las de perder.