Construcción


Las fiducias mejoran la transparencia monetaria en la construcción

Este mecanismo se estandarizó para mejorar el rendimiento fiscal del sector edificador en Colombia. En ocasiones, su papel en el proceso es limitado, pero en otras, el compromiso es total.

MARTÍN CARVAJAL CHAMORRO

20 de abril de 2021 12:00 AM

Hasta hace un par de décadas, los clientes de los proyectos inmobiliarios entregaban su dinero directamente a las constructoras para que terminaran los proyectos ofertados. Muchas veces, los jefes de obra se guardaban lo recaudado en los bolsillos y lo usaban para irse de viaje o pagar sus deudas en lugar de comprar materiales y contratar personal. “Fue para prevenir eso que se crearon las fiduciarias, que más que intermediarias son administradoras de recursos”, explica Roberto Chain Saieh, abogado con especialización en derecho público y tributario (Puede leer: Fiducia inmobiliaria, fuente del desarrollo sectorial en Colombia).

Lo que es una fiduciaria

Son entidades supervisadas por la Superintendencia Financiera cuya misión es asegurar la transparencia en la administración de los recursos a través de un tipo de contrato denominado fiducia mercantil, en el cual, según Roberto Chain, “una persona, llama fideicomitente, le transfiere a otra, llamada fiduciaria, un determinado bien para que con este se desarrolle un proyecto a favor de un tercero, un beneficiario, que puede ser el mismo fideicomitente”.

En el caso de los proyectos inmobiliarios, lo que generalmente ocurre es que la fiduciaria recibe el dinero de los clientes y no lo entrega a los constructores hasta que no se llegue a un aforo de compradores mínimo (que puede ser del 50 % o 70 %), llamado “punto de equilibrio”.

Además de eso, los edificadores deben haber cumplido con los permisos, algunos materiales si así lo estipula el contrato y, sobre todo, haber demostrado que el proyecto es viable y puede terminarse dentro del plazo estipulado.

De este modo, el objetivo de estas empresa es garantizar algo de transparencia para que los recursos no sean mal aprovechados. Sin embargo, no todos los contratos de fiducia funcionan de la misma forma: hay unos que solo tienen en cuenta el aforo y hay otros que sí implican un mayor grado de compromiso (Quizás le interese: ABC del leasing habitacional).

Los tipos de fiducias

Son tres:

1) De preventas: en este contrato, se espera hasta que los compradores entreguen los recursos a la fiduciaria, alcanzando el punto de equilibrio, y a que la constructora llegue a las condiciones mínimas. Después de eso, se liberan los recursos y no se hace más seguimiento financiero del proyecto. Es el tipo de fiducia más insegura, pero también el más común.

2) De tesorería: es similar a la anterior, con la gran diferencia de que la fiduciaria tiene la responsabilidad de vigilar cómo invierten los constructores el dinero que se les entrega. Además, el dinero no se desembolsa todo al instante, sino que se va entregando poco a poco, bajo la condición de que haya avances reales en las obras y de que los constructores den cuenta real de sus inversiones.

3) De administración y pagos: bajo esta modalidad, el terreno o inmueble que se va a levantar se transfiere al patrimonio de la misma fiduciaria, dándole a esta una razón adicional y de gran peso para preocuparse por la correcta terminación del proyecto.

Recomendaciones

De acuerdo con el abogado Ricardo Chain, a la hora de sellar un contrato de fiducia, muchos colombianos cometen el error de no leer lo que están firmando. Eso lleva a que desconozcan el grado de compromiso que tiene la fiducia con el desarrollo proyecto y a que luego se desilusionen cuando se presentan problemas y no pueden quejarse con la entidad que administró los recursos.

“Por otro lado – afirma – ciertos constructores tienden a abusar de la laxitud del contrato de preventas y a escoger las fiduciarias que cobran barato, en lugar de las que tienen trayectoria y reputación. Igualmente, los bancos y las fiduciarias se equivocan al asociarse con edificadoras que no tienen todos sus permisos en orden o una trayectoria dudosa. En este tipo de negocios puede haber errores de todas partes, por lo que antes de invertir es recomendable leer bien los contratos y conocer realmente a los promotores de las obras”.