¿Duda del precio? Así puede evitar las estafas al comprar casa

11 de mayo de 2020 12:00 AM
¿Duda del precio? Así puede evitar las estafas al comprar casa
Buscar la asesoría de expertos es útil para evitar una estafa al comprar vivienda. // 123RF.

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En el mundo de las ventas inmobiliarias, como en tantos otros, hay personas inescrupulosas que no dudarán en usar cualquier truco para sacarle todo el dinero que puedan a aquellos que sueñan con tener casa propia.

Muchas veces ocurre que el terreno ni siquiera les pertenece a los vendedores o que los constructores no tienen todos los permisos tramitados de manera legal. Para que esto no ocurra, hay varias precauciones que debe tener en cuenta.

“Lo primero que debe hacer es solicitar el Certificado de Tradición y Libertad en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; es preferible que sea de forma directa. Se obtiene con el número de matrícula inmobiliaria del apartamento o casa en cuestión y se debe revisar que esté libre de gravámenes (hipotecas, embargos, y cualquier tipo de pleito) y, por supuesto, que el inmueble realmente sea de la persona que lo está ofreciendo en venta. También deben pedirse las escrituras públicas con las que esa persona compró el inmueble”, explica Edelmira Hadechni, abogada especializada en derecho civil.

Para hacer esto, el comprador debe “asesorarse de un experto registrado en una de las lonjas de su ciudad. El perito se encargará de gestionar lo concerniente a la información legal, en términos de documentación: estudios de suelo, permisos de la oficina de Planeación, de la curaduría urbana y demás”, explica Misael Rondón, ingeniero civil y avaluador. (Le puede interesar: Los gastos que implica una vivienda nueva).

Cuando se haya comprobado que la posesión de la vivienda es legítima o que todos los permisos estén en orden, entonces se procede a estimar el precio de la vivienda a través de un especialista, un tercero en discordia que será el verdadero encargado de determinar el valor justo de la compraventa.

Dicho monto dependerá no solo de los materiales de construcción (si es nuevo), el tamaño del inmueble y el terreno en el que está construido, sino también de los lugares de acceso que tenga, el tipo de propiedades que lo circunden, las comodidades que ofrezcan y lo que se estipule en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), entre otros factores.

Métodos comunes de engaño

“Hay muchas personas que sacan los planos y luego hacen ampliaciones que ya están por fuera de la ley, lo cual puede constatarse al contrastar el área final con el diseño aprobado por el curador urbano”, explica el ingeniero Rondón. En otras palabras, el constructor ofrece un plano y acaba vendiendo un sobreplano. (Lea también: Recomendaciones para comprar vivienda sobre planos).

Otras tácticas comunes, según la abogada Edelmira Hadechni, incluyen “los problemas con respecto a los acabados, que terminan siendo inferiores a los estipulados y resultan en problemas como fisuras y humedad. En algunos casos, los constructores no firman una promesa de compraventa, sino que entregan un documento a través del cual exigen una serie de cuotas durante un tiempo determinado, con estipulaciones muy a favor suyo en caso de que el cliente no les cumpla”.

Un último caso, ya menos frecuente, ocurre cuando el banco que administra la fiducia, que normalmente debería ser fuente de seguridad para la inversión del cliente, decide no responder por el inmueble o no entrega todo el monto estipulado.

Recomendaciones

Lo mejor que puede hacer para evitar que le estafen es estar asesorado de arquitectos y avaluadores, contratar los servicios de una constructora de trayectoria y asegurarse de que esta ponga su inversión en un banco de confianza. En caso de que descubra que lo han estafado, puede denunciar ante la Fiscalía General de la Nación y acudir a un abogado penalista (o incluso civil), experto en bienes raíces.

En caso de que le hayan entregado la casa o el apartamento por más del doble de lo que realmente vale, la constructora o el vendedor también habrá incurrido en el delito de lesión enorme, lo que significará que usted no tiene obligación alguna con ellos y deben devolverle todo su dinero.

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