Al terminar en Cartagena el Congreso de Fedelonjas, conviene sacar el catastro del lenguaje de especialistas y llevarlo a la conversación ciudadana, puesto que detrás de cada cifra hay una familia, una empresa o un proyecto que debe pagar impuestos con ingresos reales. Por eso el valor asignado a un inmueble no es una abstracción administrativa, en tanto que puede decidir si una inversión avanza, se reduce o queda archivada.
El problema aparece cuando la expectativa reemplaza a la realidad. Mientras los anuncios inmobiliarios muestran lo que un propietario quisiera recibir, las escrituras revelan lo que alguien efectivamente aceptó pagar. Entre ambos números suele existir una distancia importante. Y si el Estado toma el primero como si fuera el segundo, convierte un deseo privado en una obligación pública.
La diferencia resulta todavía más evidente en las zonas rurales y suburbanas. Una extensión sin redes completas, accesos suficientes, permisos ni obras de urbanismo no puede mirarse como un conjunto de lotes listos para entregar. Antes de que produzcan ingresos exige años de trámites, vías, servicios, protección ambiental, financiación y gestión comercial. Cobrar desde el comienzo como si todo ese recorrido ya estuviera concluido consume precisamente los recursos necesarios para realizarlo.
Se afecta la construcción y el derecho de propiedad cuando el Impuesto Predial deja de ser un costo razonable de tenencia, y se transforma en una presión creciente sobre el capital del proyecto.
Barú ofrece una lección concreta. Su transformación ha ocurrido lentamente durante más de tres decenios y solo una fracción reducida del territorio ha cambiado de manos o ha sido desarrollada. Esa historia muestra que la demanda no aparece de una sola vez. En mercados de baja rotación, suponer que grandes superficies pueden colocarse inmediatamente conduce a valores desconectados de la posibilidad efectiva de vender.
La Resolución 941 del IGAC abre una conversación útil al reconocer, para ciertos avalúos comerciales, que importan el calendario de ventas, las inversiones pendientes, el riesgo y el paso del tiempo. No es una solución automática para el catastro masivo, pero sí confirma una idea sensata: un proyecto debe evaluarse según su proceso real de maduración y no como una fotografía de su escenario más optimista.
Los gestores catastrales deberían explicar de dónde salen sus cifras, contrastarlas con negocios registrados, distinguir las condiciones de cada clase de suelo y permitir una revisión temprana cuando surjan aumentos difíciles de justificar. IGAC, lonjas, autoridades locales, avaluadores y propietarios tienen que compartir información antes de que el desacuerdo llegue a los tribunales.
¡Cobrar por un futuro que aún no ha llegado puede terminar impidiendo que ese futuro se haga realidad!